刚刚过去的“金九银十”青岛楼市的成交非常平淡。在高供应量下，市场没有出现转机。而一线城市房地产市场，降价的帷幕已经拉开。依据2008年以来，多轮市场波动的经验看，青岛市场的反映至少要比一线城市滞后两个月。
“金九银十”已落空
根据青岛网上房地产公布的数据显示，10月份全市住宅成交7427套。这一成交量，比9月份减少420余套。九、十两个月是楼市传统的销售旺季，青岛新建住宅共成交 15276套，这一成交量比七八两个月的总数还低。根据青岛银海世邦市场研究中心提供的数据显示，去年九、十月青岛新建住宅共成交23000余套，远远高于今年的成交量。多方面成交数据比较显示，继今年上半年五六月份楼市旺季“失约”之后，房地产行业人士期待的 “金九银十”再度落空。
在降价预期迷漫的市场中，青岛非限购的五市新建商品住宅成交也开始受影响。据统计，本月五市新建住宅成交3217套，比9月份低200余套。除即墨外，其它四个市的成交量均低于上个月。根据青岛银海世邦市场研究中心对市场的调研反映，一方面，年初以来受限购政策影响，投资热点向城郊五市转移，使价格抬升，由此近期引发观望；另一方面，青岛市区限购区域出现价格下降预期，也影响到五市购房者的购买意愿；此外，10月份五市新增入市房源有一部分尚未网签，成交量将于11月份才能体现。例如胶州热点项目青岛风景10月份热销1200多套，尚没在成交数据中显现。
限购以来，青岛新建住宅存量不断上升，根据银海世邦市场研究中心数据跟踪显示，去年12月底，全市新建住宅存量约为6.4万套，今年1月底达到低点约5.9万套，而目前已接近10万套，达到历史新高。年关将近，资金压力大的开发商，必然会以价换量。
价格调整序幕拉开
纵然有调控重压，房价下降也并非易事。本轮调控从今年1月份“限购令”出台，历时9个多月，国内一线城市的个别楼盘才开始传出大幅降价的消息。降价首先从上海开始，继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海的楼盘突然降价20%以上之后，降价风波及长三角的杭州、宁波，继而一些一线房地产企业在北京的楼盘也开始大幅度降价。
根据2008年房价下行的经验来看，目前在一线城市的降价尚是一个序幕，个别楼盘大幅降价后，引发前期业主激烈反应。临近年底，一些上市公司有回款及完成销售业绩的压力，所以价格下降的冲动短期难以改变。
现在是不是购房者最佳的买房时机呢？近期世联地产董事长陈劲松发表观点，当房价跌三分之一，便应买货，否则有可能错失良机。
青岛楼市长期 “偏安一隅”，市场反应滞后，通常会在一线城市降价已成事实，南京、武汉、杭州等二线城市全面降价之后，才会出现实质性的变化。
目前，城阳龙湖滟澜海岸高层住宅推出低价，同区域的青特花溪地也紧随其后，整个区域的 “价格战”看上去挺热闹。但应当认识到，该区域面向的并非主流客群，对青岛市场的影响力还比较有限。
真正左右青岛楼市的依然是市区市场。比如2008年底，便出现了青岛刚需客户集中的李沧、浮山新区楼盘大幅降价的现象，香港路城市核心区个别高端项目甚至推出1万元/平方米毛坯房超值优惠价。所以说，下一步楼盘的重点还是刚需集中的李沧市场，该区域目前大盘云集，供应量大，它的走向对青岛楼市才会有真正的示范作用。
调整深度观点不一
从本质讲，本轮房价调整与2008年有所不同，它完全依靠调控之手发力。而2008年，一方面是“二套房”限贷，另一方面适逢全球经济危机影响，当时业内普遍认为，世界经济会长期低迷，楼市也需一个长时间的调整，调整周期可能会是5年。日前，对房价下一步走势，各方观点差异比较大。
国内独立财经观察家侯宁在公开辩论中称，房价拐点已至，称2012年底北京五环内房价将下跌50%。
全国工商联房地产商会会长聂梅生则预测，此次房地产市场是稳定下调的过程，当稳定下调到一定程度，必然会把住宅泡沫挤出去，这样房地产就会以其他形态出现。
对后市，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的预测相对乐观。他认为，现在经济政策转向，房价难深跌。货币政策已见底，接下去只能是一点点放松，房地产政策与宏观经济政策基本同一步调，所以房地产政策三季度已经见底。
但他也同时认为，政策影响具有滞后期，开发商若不寻求销售策略的变化，已很难扛到楼市全面回暖的时间点了。随着 “金九银十”梦想破灭之后，降价范围会显著扩大。
随着调控加深，市场各方博弈也会越来越激烈。调控政策的一举一动牵一发而动全身，现在确实也到了重建调控“信誉”的时候了。(记者 张则涛)
