中国楼市大牛市或已结束

　　今年年初，楼市调控新政出台之时，多数人认为，这不足以遏制中国房价——这个“全球最坚硬的资产泡沫”的膨胀。随着调控的持续，不断有人憧憬调控政策一旦放松，房价将再次爆发性上涨。但楼市最近恰恰迎来了量价齐跌。从中国目前国情来看，楼市拐点显然已到来。

　　中国房价长期上涨的首要原因，是在1998年房改之前，中国住宅建设总量长期不足，积累了相当多的住宅需求。房改之后，中国城市化率以每年超过1个百分点的速度急增，GDP以每年同比超过9%的速度高速增长，庞大且强劲的购买力涌入商品房市场，再加上在不少城市保障房在房改后停止供给，多重因素推动房价节节上涨。

　　时过境迁，目前的楼市已不存在类似于房改前极度饥渴的市场需求，且“十二五”期间将为20%的城市居民提供保障房，支撑高房价的需求基础已不复存在。

　　从全球房价对比看，美国房价在相当于五、六年家庭年收入时，楼市泡沫开始破灭。可是，2010年，中国城镇居民人均可支配收入为19109元，人均消费性支出13471元，三口之家全年净收入仅为1.7万元。10倍的房价收入比，相当于90平方米，单价仅6300元的房产，也相当于普通家庭全年净收入的32倍。如果算上贷款利息，则意味着目前一套房产需要普通家庭40至50年的储蓄积累才能负担。显然，楼市泡沫继续膨胀，中国经济将非常危险，更何况高房价严重阻碍了城市化的进程，大大挤压了居民消费支出，抑制了内需增长。

　　其实，中国的房价收入比早就超过了5倍。推动房价上涨的，不仅仅是普通居民的买房愿望，更多的是少数富人的投资需求。目前，富人的购房需求正在减少。针对个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群的投资性房地产状况，招行和贝恩资本的联合调查显示，2011年初，投资性房地产在高净值人士资产配置的比重下降4个百分点至14%。90%以上的受访者表示将不再增加楼市投资，一半人表示逐步在撤回楼市投资资金。

　　从长远来看，中国高考报名人数已连降三年，根本原因是上世纪90年代新生人口的持续下降。这将导致未来购房适龄人口的减少，亦意味着住宅需求的下降，这同样将推动房价下跌。

　　目前，中国楼市供需可能失衡。一方面，前些年新开工住宅面积持续增加，加上不少房企囤地、惜售、捂盘，手中的住宅存货相当多。另一方面，前些年炒房者囤积的商品房有一半要逐步出货。现在的问题是，房价是继续上涨，逼迫中低收入居民追高买单；还是大幅降价，降到让中低收入居民买得起的水平？

　　目前，全国房价明显松动，相信即使是持续下跌，新的四万亿经济刺激计划不会重现。就日本、香港、美国等地房价泡沫破灭的过程来看，房价拐点一旦确立，将无法调头。个人认为，中国房价可能开始漫长的下跌之路。(黄祖斌 作者为新浪博客风云博主)