陈淮：楼市调控 没打算让所有开发商都活下去

　　陈淮 住房和城乡建设部政策研究中心主任

　　当前的房地产调控政策，没有打算让所有的开发商都活下去。

　　从北京、上海发端，“楼盘降价—老业主抗议—新业主抢购”似乎已经成了多座城市都在上演的戏码。这只是房地产市场更迭变化的开始。房地产业在创造了住房总量20年翻7倍的奇迹之余，已经到了转型的“关口”。抑制过度的购房需求，推动楼市的优胜劣汰已经成为迫在眉睫的任务。

　　没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市自然也不能例外。楼市在未来需要做好准备，迎接政策和现实的两大考验。其中，政策的考验包括了货币政策和利率的规律性调整，以及宏观经济反通胀的大环境；现实的考验则是购房者对商品房品质和配套的日益挑剔。在这样的考验下，势必会有一些开发商“掉队”。

　　没有病弱个体的不断淘汰，房地产行业就不可能得到提高。就像上世纪名噪一时的家电品牌到今天已经基本绝迹，但并不妨碍中国登上世界家电大国的“宝座”。同样的，房地产业也将会有这样一个轮回和蜕变的过程。

　　从上到下或者从下到上的转折都不叫拐点，如果将房价的长期走势制作成折线图就不难发现，尽管在这条线上在不同时间有不同的转折点，但房价依然存在一个整体的趋势。所以，无论说房价涨，还是房价降，在这条线上都不难找到说对的时候。

　　房价的涨与跌并不是调控的目的。不能回避的现实是，目前的住宅总量依然处在绝对短缺的状态，有人依然没有房住。假如有100人，却只准备了80份盒饭，那么无论盒饭的价格涨到天还跌到底，还是会有20人没有盒饭吃；将盒饭的价格降下来，80份盒饭也不能变成100份。

　　因此，房价拐点存在与否、何时到来，之于楼市并不是最重要的问题；如何能够满足“没有盒饭的20人”，也就是没有住房的刚性需求，才是调控的终极目标，也是当下楼市的当务之急。