潘石屹：市场是驱动楼市前行的基础

　　潘石屹 SOHO中国总裁

　　2011年对中国房地产行业来说是非常复杂的一年，从乱象中走出来，我们冷静地观察房地产市场的背后到底发生了什么。

　　首先，房地产市场中最基本的驱动力量是市场的力量。看市场的力量首先要看供求关系、看土地的需求是多少、可供建设的土地有多少，可用容积率指标来调节土地供求之间的关系。二是房子的需求是多少。炒房的投机者认为未来市场上土地和房子供应不足、房价有上涨的空间，他们的资金就会参与其中。如果能稳定市场上土地和房屋供应的预期，就不会有过大的投机炒作空间。

　　无论有多少人认为中国人多地少、粮食不够吃、耕地不能占用盖房子，我始终坚信，只要计划得好、安排得好，人们在这块土地上面吃、穿、住是没有任何问题的。

　　在此前提下，我们再看看房价。的确，目前各座城市住宅的价格都太高了，反映市场有无泡沫的一座重要指标是租金回报率，我们看到，许多城市住宅的租金回报率仅有2%左右，与全世界任何一个城市相比都是非常低的，换句通俗的话说就是：“买房不如租房”。也有人会说，我们不在乎这微不足道的租金收入，而看重未来房价的上涨带来的物业升值，但只要我们把土地计划好、安排好，未来的房价就不会有太大的上涨空间。

　　几年前，我们就做出了这个判断，到今天我们的这个判断一直没有改变，即：我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等恶性事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

　　下面谈谈限购，如果市场房价出现了大幅的上涨，需要政府去调控，调控的手段有许多，最先应该考虑的是增加土地的供应量，或者公布未来土地的供应计划。同时也可以用货币政策去调控，如增加利率、提高存款准备金率、增加首付款的成数，甚至可以在一段时期内，不提供按揭贷款，这些办法在市场上操作起来都非常灵活。而行政命令带来的影响是在短期内难以恢复的，容易造成混乱，一些人因政策的变化亏钱或赚钱，也是不公平的。

　　第三，对于保障住房的建设，政府计划在未来的三年时间建设3600万套的保障性住房，土地、建设资金、市场需求、建设队伍都需要进行考量，也许以后的保障房会以货币的方式补贴，但仍需时日，重要的是减少浪费的出现。