大浪淘沙之下,一些性价比不高但前期被整体市场推高价格的“被高端”项目,渐渐露出了原形。位于北京朝阳区望京区域的东湖湾名苑项目,今年9月4日开盘,截至11月8日的两个月时间内,签约不足百套,签约率仅为17%。
两个月销售签约率仅17%
记者来到项目售楼处。除了几位正在维修设备的工作人员外,偌大的售楼处内冷冷清清并无一人看房或者咨询。在销控表上,仅有百套左右房源被红色圆圈标识出已认购状态。
根据北京房地产交易管理网统计数据显示,东湖湾名苑于今年9月4日获得预售许可证,共推出518套房源,以125平方米和175平方米三居为主,另有部分47平方米开间和240平方米的大户型。截至11月8日,已签约数量仅93套,签约率约17%,成交均价为35777元/平方米。
值得注意的是,去年9月23日该项目也推出一批共316套房源,目前已签约280套,签约率为88.6%,签约均价为31835元/平方米,与去年同期相比,项目销售均价上涨12.3%。
与同样位于该区域的另一楼盘保利中央公园相比,东湖湾名苑的销售情况并不理想。据北京房地产交易管理网统计数据显示,保利中央公园于8月19日获得预售许可证,共推出552套房源,不到半个月时间签约套数就达到109套,截至11月8日,该项目已签约281套,成交均价为39168元/平方米,签约率达到51%。作为同期开盘的新项目,东湖湾名苑的签约数量仅为其三分之一。
拉长周期赚取暴利
从2006年10月首次开盘至今,东湖湾在售均价从9500元/平方米上涨至40000元/平方米,5年时间内房价翻了4倍多。而据相关人士爆料,东湖湾所在地块是协议出让获得,当时地价成本不到3000元/平方米,尚不足目前房价的十分之一。
如何能让一个项目卖出高于地价10倍的价格?
记者在一份北京市权威部门提供的《北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况公示表(2004年1月-2006年6月)》看到,东湖湾项目2004年1月拿地,约定2004年7月开工,约定2007年年底就应该开发建设完毕。但实际上,北京城建取得该项目后,并没有马上动工,一直拖延到2006年才开始动工,项目竣工时间更是一拖再拖,在售的三期501、505、506号楼要到2012年交房。
一位业内人士指出,东湖湾开发商的这种做法,在房地产业内非常常见,通过推迟建设开盘,坐享地价升值带来的超高利润。
该人士指出,如果按照北京城建2004年拿地的市场环境看,顶多能卖到6000元/平方米的价格,到2007年年底,也就能卖到一万三四。但因为“囤地有房”,延长了五年的开发周期,房价翻了数倍,开发商自然也获取了超额利润。
被指“伪高端”
“东湖湾目前的售价在望京算是高端项目,但事实上品质并不高端,只是价格被市场抬了上去”,东湖湾附近一家中介门店的工作人员如此评价该项目。
据一位曾经在东湖湾工作过的开发商人士告诉记者,东湖湾是北京城建和天润房地产公司合作的一个项目,开始的确想做高端,但实在是没经验,犯了不少错误,虽然后期一直在弥补,但并不是很成功,甚至曾一度影响到天润后来开发的福熙大道的销售。
据了解,因为房屋存在严重质量问题,东湖湾的业主曾多次找开发商维权,甚至拒绝收房,但最后均以业主妥协告终。
记者在项目附近的中介门店看到很多东湖湾的二手房源。据中介门店的工作人员介绍,目前在售的东湖湾二手房源不在少数,且房龄普遍只有2-3年,几乎为全新房源,“很多买家都是投资客,几乎没有住过”。投资客过多,也影响到了小区的居住品质。
■开发商回应
前期业主要求过于苛刻
对业主的抱怨和指责,东湖湾副总经理王建策对记者表示,三期物业费用提高近1元钱主要是因为三期物业服务的品质和内容均有所升级,譬如电梯的升级换代、地下水维护以及小区灯光、机电设施等成本提升。对于前期物业存在的问题,王建策表示,东湖湾从来没有标榜为“豪宅”,“最多只是改善性住宅,前期业主的定位无疑太过高端,对产品和服务过于苛刻”。
此外,对于项目附近北小河的长期污染问题,王建策表示这是“朝阳区政府的历史遗留问题”,不过整改工程现已全面启动,已经开始从河流上游进行全线清理整治。
对于不足三千元拿地现在却卖4万元涉嫌暴利的问题,王建策仅表示:“这是当初开发商与政府之间的协议”,“首吃螃蟹的人在收获高利润之前一定是先承担了高风险”,他表示,东湖湾进驻望京之后,对城市风貌、植被绿化以及学校等的引进也做了巨大的贡献。
水景污染严重
东湖湾一直标榜自己是望京的高端豪宅项目,并以毗邻项目的“北小河景观河道”为销售卖点之一,以示自己是“水景豪宅”,但实际如何呢?
立冬之日,记者来到东湖湾实地探访。还没到小区,记者便闻到一阵阵刺鼻的恶臭。家住东湖湾一期的一位业主告诉记者,这就是东湖湾南侧北小河散发出来的气味,“已经治理好多年了,但是一直没有弄好”,他说,“冬天还稍好些,一到夏天家里根本不能开窗,熏死人。”
对这条曾是东湖湾最大卖点之一的“水景河道”的臭味,业主无数次向开发商和物业反映过,但开发商一直说要整改,却总也不见下文。
超高物业费服务却不尽如人意
因为标榜高端项目,东湖湾的物业费也水涨船高,一二期物业费3.18元平方米/月,三期物业费更高达4.38元/平方米/月,在望京区域算是数一数二的超高物业费了,据了解,售价高于东湖湾的保利中央公园的物业费为3.42元/平方米/月。
虽然物业收费高企,管理却不尽如人意,这也成为东湖湾前期业主们时常抱怨的话题。
在北京多个房地产网站的论坛上,记者看到不少业主反映的物业问题,如大堂顶棚油漆脱落、地面大理石有破碎且地面不平导致楼门无法开关、小区道路被碾压后长期得不到修复等等。
“业主反映的物业问题迟迟不能解决,物业费涨价却非常迅猛。”上述业主称。
据了解,为了物业服务的问题,一期二期业主多次维权,要求物业公司整改。