近期嘉定、松江等多个一手楼盘大幅促销打折，幅度最高达到30%，对上海市房地产行业产生不小的冲击。
然而，在此压力之下，沪上二手房市场并未产生实质降价行为，即使在一手降价楼盘所在板块内亦是如此，倒挂现象在多个降价的重点板块中已经达到了历史高位。
一手房比二手房低30万元
从10月开始，松江新城板块多个项目深度打折，该区域一手房的成交量得到带动，但是二手楼市则“沉入海底”。 “从10月开始，我们没有成交过一套二手房。 ”汉宇地产松江新城一门店的置业顾问黄琥说。
在黄琥所在的门店，只有他和另外一个同事看守门店。 “现在大家都在做一手房代理，二手房基本上也就带着做做。 ”黄琥指着一套小户型的房源介绍说：“房东报价150万元，最少145万元到手，而现在市面上的同类一手房总价才120万元，差了30万元，你说你会买这套二手房吗？这单子挂了快有3个月了，根本没有市场。 ”
虽然黄琥和他的同事也时不时向二手房东介绍目前的行情，但是房东的议价空间始终维持在5%左右，只有很少的人让到10%。来自上海中原研究咨询部特别对部分降价楼盘所在板块(嘉定新城板块、松江新城板块、周康板块)的监测显示，各板块内二手房议价空间多数仍维持在3%—5%的水平，与10月份持平，一二手房价格倒挂现象严重。
在二手房业主迟迟不愿主动打破僵持局面的情况下，购房者向一手房分流现象严重。黄琥介绍称，目前整个松江新城，近半个月内的二手房成交量非常少，很多门店现在基本上都还没有开张过。
以松江新城板块为例，近期来客量及成交量依然维持在低位，购房者观望情绪保持浓厚，片区内一二手房价格倒挂现象较为明显。
记者调查发现，当前主要在售新盘的实际成交均价大致集中在1.1万元/平方米—1.4万元/平方米，但周边类似品质的二手房源挂牌价格却普遍为1.4万元/平方米—1.5万元/平方米。另外，二手房的议价空间依然十分有限，仅为3%—5%，仅极个别急售客户，议价空间能超过5%。这与10月份相比并没有太大变化，业主抗跌心理依然十分强烈。
二手房购买者受一手房降价影响，对于房价下调的预期也在加大，普遍达到10%以上的降价期望，片区内二手房市场依然延续上月的深度胶着。
对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，在临近新盘大幅促销的情况下，二手房挂牌业主迟迟不肯降价，主要原因在于业主方对后期 “救市”怀有侥幸心理；与此同时，二手房业主普遍拥有较为充足的资金实力，不会像开发商那样普遍面临资金压力。但宋会雍坦言，新房市场的大幅降价正逐渐从前期的零星现象，逐渐演变为接力状态。二手房买家后续所要面临的压力会呈与日俱增态势，在一二手房价格倒挂的持续压力下，5%的议价尺度仍有很大可能在年内取得突破。
二手楼市僵持逼出租房热
由于近期一手楼市促销力度增大，使得二手房买家对于房价向下的预期日渐增强。多位接受记者采访的中介门店经理向记者抱怨，10%的议价空间已经扭转不了冷清的行情。基于这种情况，除了重点转向一手分销业务外，目前中介门店的二手房业务也是以租赁为主。
中原地产中山公园分行的曹经理表示，11月份以来该店二手业务租赁成交了3单，而买卖为0。近期买家的观望氛围日益严重，似乎都已肯定地看跌后市。 “一套中山公园的两房，房东开550万元的到手价，有一对小夫妻早已看中，对于户型和位置都很满意，已经关注了近3个月。跟房东讨价还价多次后，房东愿意让价10%左右，到手价500万元，已经到了那对小夫妻原来的心理价位。尽管如此，他们现在仍不愿意出手，降价预期使得他们选择继续观望。 ”曹经理介绍道。
购房者选择观望租房，房东也同样选择转售为租。据曹经理介绍，其门店约有1/4的房东已经转售为租，但租赁市场并没有因为挂牌量的增加而对租金产生较大影响，因为在年初该板块的房租已经上涨了10%—20%，目前依然维持着市场价格，年后可能会再经历租金上涨行情，但也是由于季节性影响，与惨淡的二手房买卖市场无较大关系。
“原则上说，租约的延续性，并不会因为买卖而中断，眼下这种售和租之间的切换，给业主方带来的实际利益有限。 ”宋会雍判断道。在他看来，本次调控不同于以往，未来的价格调整步伐很有可能会加速发展，届时由售转租的意义将更加轻微。
德佑地产副总经理罗亚东也表示，租赁业务实际上的作用就是提振士气，毕竟现在二手市场并不景气。对门店而言，租赁业务虽然容易展开，但佣金回报偏低，不足以成为摆脱逆境的有效手段。一些大的中介机构更容易在一手分销方面取得进展，部分中小机构在业务开拓方面，仍需做更多探索。(记者 张骏斓)
