压低地价未必能降低房价

　　汉宇地产董事总经理 施宏叡

　　今年土地市场表现出最显著的特征是两个，一是土地市场呈现出“低溢价”；二是挂牌成交土地趋于外围化、郊区化。这都是楼市调控下的连锁反应，也代表着当前土地市场合理回归。土地“低溢价”的主要原因还是在于房地产企业资金链收紧，而土地供需外围化、郊区化主观原因在于中心城区无地可卖，但客观上也能起到平抑地价、房价的作用。

　　当前土地市场的理性回归，对于抑制当前或者未来的1-2年时间内的房价上涨都具备一定作用，但是这种作用不能夸大。控制土地价格过快上涨是抑制房价上涨的重要前提，但是并不能起到降房价的作用。换句话说，土地价格持续上涨，房价必然上涨；土地价格回落，房价则未必回落。决定未来房价走势的三个关键因素：宏观经济基本面、调控政策、供需关系。

　　调控政策过度干预只是治标不治本，也许能够在短期内影响房价出现调整，但只要中国经济保持平稳快速增长，房价上涨的中长期趋势就不会发生根本性改变。土地供给是影响商品房供需关系的源头，我们能否创造出更多的土地供给呢？

　　当前土地供需和商品房供需存在的主要的结构性矛盾，比如东部发达城市人口过剩与土地资源稀缺的矛盾，高房价与城市居民收入水平的错位。可利用土地资源不足的问题是中国人无法绕过去的坎，所以需要想办法提高土地利用的效率。商品房供需矛盾产生的根源是产业与地区经济的失衡所导致，并不是能用房地产调控的思维来解决。从这个角度来说，政府大规模建设保障性住房的意义要远胜于调控房价。

　　总体而言，当前土地市场的现状对于未来房价的影响是积极的，但是这种影响究竟能起到多大作用，土地市场的现状能持续多久，对此，我们无法抱有过多期待。