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关键是去除
楼市赚钱功能
深圳特区报：前几年的楼市调控政策，缘何遏制不住房价上涨？
易宪容：2004年以来，政府一直在调控楼市，特别是2010年以来，调控政策出台更加频繁。但为何政策越多，房价升得越高？根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图，那么，无论是商品住房还是保障房，所有人都会趋之若鹜，房价怎会不高？当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化，如果调控政策不是从这里入手，仅是做些表面文章，比如限购、限价等，那么房价还会涨更高。
深圳特区报：如何才能去除楼市的赚钱功能呢？
易宪容：房地产问题的关键，在于房子已变成投资品而非消费品。当住房变成投资品，一个人买多少套都没问题。要解决这个问题，要从金融信贷着手。房地产问题在一定程度是个金融问题。收紧信贷，调控楼市便可以釜底抽薪。
上半年，楼市出现一些调整，根本上是央行货币政策收紧或银行信贷按揭政策变化的结果。近10年来，国内房价飚升，地产泡沫吹大，基本上都是由信贷和税收政策推动，2009和2010年表现最为明显。
数据显示，今年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。两个指标都比2008年增长1倍。更为严重的是，还有人估算，现在的逾56万亿元的银行信贷中，可能六成左右都与地产有关。在推高楼市的同时，巨大的贷款量也蕴含极大风险。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来。如果房价下跌，风险有多高是无法预计的。是否能够改变这种功能，在于决策者决心有多大。
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拐点的出现
要看税收政策
深圳特区报：现在，地产商开始降价售楼，这是不是意味着楼市“拐点”可能会到来？
易宪容：这样说还为时过早，除了我上面讲的金融信贷政策，“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税是一个综合概念，包括了交易流转税、所得税及住房持有税或物业税。如果税制设计得当，遏制楼市投机并不难。
在香港，住房交易税高达4.25%，任何人都无法通过阴阳合同来避税。近来，香港为打击房地产投机，把成交半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等，这样一来，基本上遏制住了炒房势头。
深圳特区报：您对地产税收政策的转变有何建议？
易宪容：在内地，税制对炒房依旧较为宽松。房地产税在多数国家属于地方税，为地方财政重要部分。
上世纪90年代中期，美国地方年财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。目前，国内房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的比重很低，占地方财政收入的比重也不到10%。同时，由于楼市和地方财政密切相关，地方还会采取“减税”措施。比如房地产交易税，当前征收幅度是在1.5%－3%。由于其弹性大，如果地方政府鼓励更多人买房，一般会“就低不就高”。还有不少二手房交易都会采取阴阳合同避税，从而使得内地住房交易税实际上非常低。
因此，要遏制投机，首先要从交易流转税及交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行改革，高房价泡沫岂有挤不出的道理？
