受银行政策以及2010年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款等房产新政不断推出的影响，近期法院出现了较多的买房合同纠纷。近日，2010年房贷新政后广州购房纠纷首例判决在广州市中院终审宣判。
个贷业务受新政影响突然中止
2010年8月，广州市民赵先生签订购房合同，将从化市江埔街某房以总价65万元出售给白先生。合同签订当日，白先生支付定金6万元及首期购房款20万元。几天后赵先生交付房屋。
按约定，剩余购房价余款39万元由白先生公积金贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入赵先生指定账户内，在2010年11月20日前支付。
赵先生与白先生向建设银行从化支行申请抵押贷款，并办好了房屋产权证，房产证交给建行办理抵押登记手续。在同年10月28日，办好他项权证。
正常情况下，他项权证办妥后3日内就会发放贷款。但由于建设银行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放，白先生的个贷业务亦因此停止，直至同年12月1日才将39万元付给赵先生，晚于合同约定10日。
赵先生认为，白先生晚10天内付清第三期房款39万元，且不愿意以现金方式支付给他，违反双方购房合同，请求判令没收保证金6万元，并要求白先生补齐购房余款6万元后支付逾期付款违约金6500元。
新政致迟延付款属“不可抗力”
白先生应否承担迟延付款的违约责任，成为本案争议的焦点问题。
从化市法院一审认为，白先生不能按期付款，是因银行政策突然变化的原因导致，属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白先生，白先生不应承担违约责任。
广州中院二审同样认为，造成迟延发放原因系银行方面所致，在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下，赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式显然有违公平、合理原则。因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，白先生可免除其违约责任。
“银行首付提高无力支付”成违约主因
2010年底以来，房产新政不断推出，涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给众多购房者带来了巨大冲击，随之因房产调控新政造成的退房现象大量涌现并不断走上法庭，其中“因银行首付提高无力支付”成为违约主因。由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。
房产调控新政在房产买卖合同中是否属于不可抗力？如何给“政策性违约”定性，目前在法律界是存有分歧。有的认为政策调整不属于“不可抗力”而属于“情势变更”；有的则认为既不属于“不可抗力”也不属于“情势变更”。
广州中院法官认为，房贷新政属于“情势变更”要具体情况具体分析；对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照最高人民法院有关司法解释，认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
如何认定房产调控新政下房屋买卖合同解除或变更后的法律责任？
1.双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。
2.买受人可向人民法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变更致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。
3.买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。《民法通则》第115条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。
4.房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。(记者 刘冠南)
