以往3个月内能完成80%的销售
现在多数楼盘成交不足3成
开始我不完全理解他的焦虑，直至看到夜幕中的铁西二期。
铁西新区，在鄂尔多斯东胜区内，是一个定位现代化的总部经济、商贸、金融、行政办公和居住为一体的新城区，共18平方公里，一期8平方公里，二期10平方公里，2007年启动，仍在大规模开发建设中。
夜幕中的铁西二期，在路灯与月光的掩映下，只能看到一幢幢高高低低的建筑轮廓，压得人有些透不过气来。原本这些项目中的很大一部分应该在今年年底交付，如今却停工的停工，延期的延期。
鄂托克西街，铁西二期的交通干道之一，能在这里占据一席之地的都是当地有头有脸的开发商。就是这条全长不足2公里的道路两侧分布着至少6个城市综合体，附带6家包括希尔顿、喜来登在内的国际五星级酒店，且交付时间基本集中在明年6~9月。
亿利城是鄂托克西街上的综合体项目之一，总占地面积5.51公顷，还不算这条路上规模最大的一家。进门的时候，亿利城的置业顾问闫晓正拿着一张A4纸打电话，纸上密密麻麻全是电话号码，有些旁边画着圈圈叉叉的标记，她说，这是原本的意向客户，11月份开盘的时候绝大部分改变了主意。“现在客户是可遇不可求的，能争取一个是一个。”
不仅是亿利城，整个鄂尔多斯楼市从6月份起销售逐步停摆，各楼盘销售部门可罗雀。“开始我以为这只是暂时的，只是民间借贷资金的季度结算期，等他们放出去的钱收回来，就会来买房子。”某楼盘营销负责人说，今年5月份他们卖了10套房子，对单套总价过千万的项目来说，这是不错的销售业绩，没想到6月份开始客户来访量急剧减少，等到第三季度的时候，民间借贷纠纷频发，资金缺口已经非常明显。
终于有开发商坐不住了。11月21日，鄂尔多斯东胜区的高端楼盘天誉国宝宣布正式推出“全额差价补偿”方案，称从2011年6月20日至2011年11月9日，已在该项目购房的179组认购和签约客户，按新折扣标准执行优惠，并根据折扣后总价进行差额补偿，“如在2012年5月1日前项目出现价格调整，天誉国宝将全额补偿差价金额”。
天誉国宝是鄂尔多斯第一个提出差价补偿的楼盘，同时推出的还有一次性付款6.6折的优惠措施，开盘均价约14000元/平方米，折后售价约9000元/平方米，瞬间引起业内外普遍关注。“活动推出时间不长，陆续有新签约的客户，来访量明显增加了。”内蒙古天誉投资集团营销总监曾江说，市场萎缩速度之快的确让人担忧，但他们对未来怀抱希望。
曾江说在市场走冷之前，一个总建筑规模在20万平方米左右的中型楼盘在3个月内起码能完成80%的销售。天誉国宝，规划总户数852户，按照其在补偿方案中的说法从开盘到促销前4个多月的时间认购了179套，销售率21%，市场之冷由此可见一斑。
人口是杭州的31%，去年商品房销售量却超杭州
大规模的“空城”建设，困住了自己
鄂尔多斯房地产圈里最著名的故事是，潘石屹来过，却没涉足这片土地，最后带走了很多鄂尔多斯的煤老板，把他们变成了自己的客户。潘石屹带着“空城计”来，带着人民币走，很多想在鄂尔多斯“掘金”的开发商带着钱来，却陷在“空城”里。
鄂尔多斯多煤，人所共知，其实它更多的是地。如与杭州市(包括萧山、余杭)相比：杭州土地面积共3068平方公里，鄂尔多斯土地面积8.7万平方公里；杭州常住人口624.14万，鄂尔多斯市常住人口约194.07万；杭州2010年商品房销售面积988.34万平方米，鄂尔多斯去年商品房销售面积高达1009.4万平方米。
一家以往常年在各地搞移动式游乐园项目的企业，进驻鄂尔多斯，计划投入30亿元在铁西二期建造一个环球嘉年华项目，进行旅游、商业和住宅开发，单一期占地规模就达1300亩。“其实，我们真正看中的是这里的一级土地开发，保守估计整个项目做下来赚三四十个亿没有问题。”一位不愿透露姓名的开发商告诉我，原本他以为这会是一笔稳赚不赔的生意，结果不到一年就碰上这样的行情，土地是肯定卖不出去了，项目只好无限期搁置。“幸好政府没追着我们继续投钱。”
18平方公里的铁西新区，32平方米公里的康巴什新区一期和规划70平方公里的康巴什新区二期，还有乌兰木伦河南岸的伊金霍洛旗CBD，规划蓝图上的鄂尔多斯就像一个巨大的建筑容器，多少人都能装得下。但鄂尔多斯到底有多少人呢？最高数据出自2010年第六次全国人口普查公报，鄂尔多斯常住人口约194.07万，然而在统计人均GDP的时候，普遍采用的是160万左右的户籍人口。更多开发商愿意采信后者，因为鄂尔多斯的房地产市场95%以上的购房者是本地人，外地人的消费力几乎可以忽略不计。
走在康巴什街头，“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见，而据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。这个数据直至目前仍被普遍采用。
政府可以不断规划新区，让一幢幢高楼拔地而起，不断逐梦的开发商们亦可以将房价一路推高，但他们没有办法直接左右人口的流动和鄂尔多斯人生活的习惯。
城，已在那里，空着。(记者 詹丽华)
