有媒体报道说，在鄂尔多斯平均每户家庭至少拥有3套住房。只买房，不停买，但是不卖，也不租，鄂尔多斯人傻吗？后来还是当地人点拨我——这些房子都在银行抵押着呢，套出钱来，继续买房，或者继续放贷。这就是鄂尔多斯，很怪异，却又有着自己的一套行为逻辑。
资本的逐利本性、政府的经济指标、产业结构的调整、一夜暴富的心理变化……各种因素左右着这座城市的发展，对其前行的方向和道路起着直接或间接的影响，这不仅是鄂尔多斯，很多二三线城市普遍面临着相似的问题。
楼市崩盘也好，“苏叶红案”也好，都只是这个能源型城市引起社会普遍关注的新闻由头，真实的鄂尔多斯仍然充满传奇、外人难以理解，在经历了今年这样的“资金困局”之后，未来的鄂尔多斯房地产市场会是怎样？那些在这个市场里狠狠赚过钱也狠狠跌过跤的企业及其决策层，又会有怎样的思考和行动？观察和认识这个市场，是我们此行的动机，了解才刚刚开始。
成长的代价
《时代》周刊曾经发表过一篇文章，题为“中国鄂尔多斯：一座现代鬼城”，那是2010年4月5日。从那时起，这个问题就让许多当地开发商、投资者、政府官员寝食难安：鄂尔多斯真的是“鬼城”吗？
在很多外地开发商看来，这个问题根本不是问题——鄂尔多斯太大而相对的这里的人口又太少，如果没有有效的人才引进政策，单靠本地人，这里即便不是“鬼城”，至少也是“空城”。
但对这个城市本身的看法似乎并不影响他们涉足鄂尔多斯楼市，反正在今年以前这里的房子总能卖出去，一个流传的说法是：如果一个项目正式开盘前，80%的房源没有被内部预定，它的销售就算差了。“2007年，我第一次到鄂尔多斯考察，那时这里的房价普遍在3000元/平方米左右，我们从当地开发商手里接了个项目，一年净赚7个亿。”一位浙江开发商私下说，那是他们在鄂尔多斯的“第一桶金”，他们只做了一期，项目后续部分又转给了其他公司。如今他被套在了鄂尔多斯，手里一个占地上千亩的项目，还没开盘就遇上了市场萧条。
虽然今年的数据尚未统计，但当地人估算今年鄂尔多斯商品房成交面积不会超过200万平方米，差不多是去年的五分之一，因为鄂尔多斯商品房成交高峰期一般在6~9月，而今年市场从6月份起急转直下，10月份已进入冰点。最典型的是鄂尔多斯星河湾。“他们对市场过于乐观了，即使在鄂尔多斯市场最火爆的时候，也很少有单个楼盘的年销售额超过10亿元。”一位熟知当地市场的业内人士告诉我，星河湾9月开盘的时候场面极为“壮观”，600多个销售员四处出击拉客户，可惜效果并不明显，现在该楼盘的只保留了30个销售员，据说还要减少。
我去看了这个星河湾项目，坦白说，它符合星河湾一贯的选址标准亦保持了其一贯的开发水平，目前销售价格在14000~18000元/平方米，精装修带家电，是我在鄂尔多斯看到的规划和施工质量最好的楼盘，然而它的销售非常艰难。“一个礼拜没有签约客户是很正常的事，大家的情况都差不多。”销售员告诉我，整个项目占地超过1万亩，原本规划有三期，“现在我不知道二、三期还会不会有。”业内甚至传说，星河湾做完一期后打算退出鄂尔多斯市场。除了星河湾，前几年已进驻鄂尔多斯的开发商、代理公司也正筹划着转战包头、呼和浩特等相对市场规模较小的城市，以降低投资风险。
这毕竟只是一个撤盟建市刚满10周年的城市，它“长大”得太快了：城市规划的无序、建设规模的过度超前、人才引进政策的薄弱、投资渠道的匮乏……问题早已存在，民间借贷所引发的资金困局只是让这些问题以极其尖锐而赤裸姿态被摆上台面。这是成长的代价。
“未必不是好事，这是鄂尔多斯第一次真正面对如此寒冷的冬天，可以让我们冷静一下。”离开鄂尔多斯那天，一位当地开发商来送我，他没有像其他人那样问我，“报道是负面的还是正面的”，而是说，他很庆幸，鄂尔多斯没有在更高的地方被摔下来。
这里曾经穹庐云集、牛羊蕃息，如今，这里高楼群起、豪车满街，不是不好，只是，走踏实了再跑，不迟。（詹丽华）
