三、中信新城、亦庄地王，总价地王
大手笔拿地让远洋地产风光一时。但随着房产调控的进一步深入，高负债开始给远洋地产带来资金压力。原本还能靠高房价收回成本，而市场的调控、房价的走低，让这个期望变得越来越遥远。那么在去年拿下总价地王的亦庄地块，现在又是什么状态呢？
北京市大兴区的亦庄，也是在2010年3月15号，中信地产有限公司以52.4亿元，超过起拍价两倍的价格，拍下了大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，开发中信新城。11月底，地王项目里正在同时修建多个高层住宅，有一些已经进入封顶阶段。而中信新城的售楼处里却显得有些冷清，在暗访的半个小时里，只有包括记者在内的两组人看房。
中信新城的工作人员告诉记者，一期房源已经基本卖完了，还剩少量小户型。二期正在卖，主力户型面积在140、170平方米，均价为23000元每平方米。
售楼处的工作人员告诉记者，中信新城在亦庄开发的这个地王项目，定位是低密度高端居住区，前期将开发19个楼盘，这在北京2010年诞生的地王项目中，属于正在开发的规模最大的一个。那么，销售情况怎么样呢？记者在北京市房地产交易管理网上看到，中信新城一期开盘第一个月签约率仅18%，开盘5个月以来，签约率为70%，并不像售楼人员所说，已经基本售完。二期开盘一个月签约率为27%。而且，在这样低签约率的情况下，售楼人员坚持表示，中信新城不会降价。
中信新城工作人员说，不会降价，一个是土地问题，再一个是自身建设成本的问题，再就是中信真的不差这点钱。一期的小户型，说白了就是赚人气，没利润。
根据当初竞拍价格计算，这里的楼面地价为每平方米1万7千元左右，加上建筑安装成本、小区配套建设、税费等，每平方米2万3千元的售价确实利润空间不高。在亦庄卖了4年房的中介徐玉宝告诉记者，不仅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，远洋地产在亦庄的地王项目远洋天著别墅，也一样面临利润低，销售不旺的问题。
21世纪不动产境界家园加盟店区域经理徐玉宝说，现在中信新城是均价两万五，远洋天著总价在1200万到2600万之间。当初拿地的时候，中信新城楼面价在一万三千四，远洋天著在一万八左右，基本上他们的利润在两倍以上，按说现在他们的报价基本上都不盈利。
徐玉宝还告诉记者，现在，亦庄地区二手房价格在每平方米1万8千元左右，新房均价每平方米2万2千元，以中信新城每平方米1万7千元的楼面价来看，2万3千元的定价就是赔本赚吆喝。即使这样，亦庄的两个地王项目还是难逃楼市交易量低迷，带来的销售困局。
徐玉宝告诉记者，现在开发商跟经纪公司进行合作，一二手联动，经纪公司替开发商匹配客户。但即使开发商和中介合作，楼市的火爆早已不复存在，走出这一步，也无法解决根本的销售难题。
徐玉宝说，当时一个门店二手房每月成交量20套左右，现在比较冷清，每月两、三套房子。从情形来看，未来这两块地王的走势有待观察，现在现期的市场反应不是太乐观。
四、房地产调控，房价迷离，开发企业何去何从
今年以来，房地产调控可以说是坚定而严厉。但房价依然扑朔迷离。房地产商也寄希望于地方政府能够网开一面，在最后关头扔下救命稻草。目前对于动辄几十个亿的地王来说，资金压力是空前紧张。那么，面对现实，开发企业又会何去何从呢？
对于北京北三环蓟门桥边的闲置地王，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地没有在合同规定时间内开发的状况，在以前也有先例，当时主要是因为企业的资金链紧张，尤其是对地王这种高投入的项目的开发，更容易出现开发停滞。2010年8月，曾经有媒体公布了一份闲置土地名单，名单显示，北京的闲置土地有160宗，面积703公顷。有154宗土地的拿地时间是在2006年之前，仅有5宗土地的约定开工日期是在2006年之后。160宗土地约定开工日期最晚的是2007年7月1日，这意味着，这些地块都已闲置了3年以上。拿地最早的闲置时间已经长达10多年。泛海建设在北京东四环附近购置的4块土地闲置6年，6年期间，开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。聂梅生认为，土地挂牌出让，使地方政府和企业之间形成了利益关系，而地王高额的土地出让金，更让地方政府作为收钱的一方，执法起来，缺乏底气和力度。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，根据现在的政策，开发商必须交了全款以后才能拿到土地证，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地证，那么土地出让金是地方政府的财政收入之外的非财政性收入。所以一般来讲，不到万不得已，地方政府也不愿意和开发商之间形成退地或者退钱或者收会的做法。
另一方面，北京去年以来房地产市场持续低迷。有的打出五折销售的噱头，有的还使出了饥饿疗法。位于北京亦庄的合生世界花园售楼部里，尽管前来看房的人寥寥无几，但是工作人员告诉记者，距离一期的1000多套房源开盘，还有半个多月的时间。楼盘已于近期开始接受顾客缴纳诚意金排号，并已发出300多个号。
工作人员说，他们肯定也不会开的太差，当天肯定全抢光。开发商专业做房地产的，如果达不到这个效果，就不用做了。
记者注意到，合生世界花园一共包括住宅和商业房源近2000套，此次预计开盘约1000套，其余将陆续放盘。工作人员坦言，这样饥饿似的营销手段是为了给购房者制造出抢购的气氛，促进楼盘的成交量。
工作人员还说，尽管已经有那么多人在排队，也不可以把其它盘放开，这是开发商的一个策略，跟老百姓的想法是不一样的，物以稀为贵，要是多了，就没有那么多人去抢了。
工商联房地产协会会长聂梅生告诉记者，由于下半年房地产市场的调控政策开始显现效果，最明显就是交易量的下降。几大板块的价格开始回调，像望京板块，区域内的房屋库存量上升，在这种情况下，开发新盘很难获得良好的竞争力，所以会有开发商陷入建设和推盘进退两难的境地。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，今年并不是升值很快的地块，而且楼盘的积压比较多，库存量比较大。这种情况之下，开发商不敢再增加库存。
而在21世纪不动产首席分析师常智看来，为了规避售楼又不赚钱的尴尬，像大望京一号、东升乡蓟门桥地王项目，甚至铤而走险，冒着有可能违反国土资源部《闲置土地处置办法》的风险，选择“冬眠”，或者尽量减缓开发速度。
常智说，开发的速度主要取决于三点原因，第一，现在开发产品出来卖不是好时机，因为它不够成熟，可能发展商会倾向于持有土地，过两年等区域成熟以后，土地价值上升了以后他才开发。第二，资金方面会有一个问题。第三，现在还没有对土地的产品定位，找出最佳、最理想的方案。这几种因素都可能会导致开发商延后开发。
而对于地王频出的现象，常智认为，在我国经济结构转型未完成前，地方经济对房地产行业的依赖性非常大。同时，由于企业或个人手中的闲置资金找不到投资出口，都会向房地产业流动，这也就促成了当地政府和投资方，共同推动了“地王”的出现。而现阶段房地产调控，虽然能遏制地王的出现，却对于整治以往地王闲置的问题，起了消极的作用。
常智认为，现在开发商也受到限购，还有市场调控的压力，本身它的资金回流也陷入一个非常困难的时期。那么，政府是不是也考虑到目前这样的情况，所以也没有加大力度整治。
聂梅生认为，要解开地产企业利用巨额地价，制约政府整治土地的问题，必须从土地的交易方式上，拆开政府与企业的巨额资金关系。将一次性交付的70年土地出让金，转变为逐年缴纳的房产税，才能降低一次性土地交易给地方政府带来的诱惑，避免地价上涨和地王的产生。
全国工商联房地产商会会长聂梅生说，这届政府把70年的土地出让全部卖了，然后钱一把收回来，老百姓也不必去承受70年的租金这么痛苦。一年一年地收房产税，这样就回归到一个正常的、理性的轨道，地王的增加问题就可以从根本上得到一些制度上的解决。
半小时观察：政府继续调控房地产，疯长了的房价被拴上缰绳
高价面粉必然带来高价面包，就在今年以前，几乎所有的地产商对此都深信不疑，不但房地产企业疯狂拿地，就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是，在过去的两年中，北京地王频出。但是随着调控手段进一步严厉，特别是今年北京执行的限购以及金融机构的限贷政策，大部分投资需求被挤出。最近，温家宝总理、李克强副总理都进一步强调，明年要继续严格的房地产调控政策，让房价放缓上涨的脚步。这样的政策信号让市场信号更加明确。看来，疯涨了10年的房价，终于被栓上了缰绳，而对于那些拿到地王的开发企业来说，也该调整一下自己的市场策略了。
