随着调控深入，北京楼市已从暗降转向明降，降价已成为当前不少开发商的共识。然而，随之而来的则是老业主要求退房、赔偿等问题。面对降价“后遗症”，有的开发商为了规避冲突，同时推进销售，使出了不少对应之策。
降价潮蔓延业主“浮亏”
近期出现不少大幅低开和降价的新老楼盘，降价潮在京城由点到面地蔓延开来。价格率先出现明显松动的是郊区，11月开盘的南六环合生·世界花园精装修“9980元/平米起”的定价创下马驹桥楼市新低，更比两个月前预期的价格下跌了3000元/平米。老盘降价也不再遮遮掩掩，领海·朗文世家、京贸国际城、远洋一方等楼盘也都在推出新楼座时比前期便宜不少。
业内人士表示，从目前降价的楼盘来看，不少是大品牌的上市公司，到了年末，他们有冲业绩的目的，所以促销跑量。还有不少是扩张中的中小房企，资金紧张，只有通过降价销售才能回笼资金补充现金流。
然而，这种短时间、大幅度的降价让之前在此购房的业主们坐不住了。打砸售楼处、退房、要求补偿等降价后遗症在各大售楼处上演。
上轮低谷时期应对策略重现
经历过2008年调控的开发商，面对业主的不满，有的理性对待，如万科因降价遭遇业主“维权”，与2008年一样，万科拒绝了业主的要求。
不过，也有不少开发商为了后期销售的顺利进行，2008年出现的缓和策略再度出现。如“降价补差价”、“三年后110%保值回购”、“送物业、送精装修”等手法在全国各地楼盘出现，并成为各大楼盘促销的手法。
对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，这也是面对中国不理性购房人的无奈之举。买房也是一种投资，会有风险，购房人应该自己承担风险。如果降价就补差价，那涨价就该退出溢价部分。但实际并不是这样的。为了避免纠纷，应该完善购房合同，约定涨价和降价，双方都不承担责任，这样才是权利和义务对等。
应对策略
方法1
促销升级 祭出“原价回购”
在无理由退房，补差价等应对降价后遗症策略被市场逐渐接受后，以前也曾现于楼市的回购，在楼市下行大势下显得尤为抢眼。
11月24日，深圳开发商绿景地产提出，在其即将推出的绿景香颂项目的销售过程中，推“三年原价回购”协议。绿景副总裁张梧峰介绍，在香颂项目12月3日的开盘当天，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，在3年后即2014年12月3日，希望开发商履行回购承诺的业主可以提出申请，2个月后绿景将按原购房合同价将房款返还业主。
回购策略一出，即在市场上引起了轩然大波。褒贬声不一，不乏业内人士质疑其未来的执行细节和企业未来资金状况是否可以兑现。但楼市低迷之下，此招除了平息未来可能出现的维权之乱外，更是给购房人注入信心，促销噱头更大。
深圳世联地产市场研究部总监王海斌表示，在当前楼市惨淡背景下，这无疑给了购房者极大的心理安慰，这也表现出开发商目前为了努力销售，促销手段开始不断升级。
方法2
以特价房、团购名义遮掩降价
面对席卷而来的降价潮，北京市场的降价趋势业内有所共识。但仍不乏开发商为顾及老业主维权压力以及品牌形象，绝口不提降价。特价房、团购已经成为规避降价系列“后遗症”的最好盾牌。
近期，大兴一项目推出均价分别为15980元/平米、17500元/平米的两种特价房，其中后者比同类产品销售均价低近3500元/平米。但相关负责人表示，“项目没有大幅降价，特价的两栋楼都是临街的房源”。
除此之外，近日，某品牌开发商被曝某楼盘低于市场均价3000元/平米批量走货。但记者核实相关负责人表示，批量购买为某单位团购优惠，项目仍会坚持市场价格销售，不降价。
据记者了解，目前不少大体量的楼盘都采用此方法。由于体量大、产品类型多样，不同楼座的位置及景观条件往往差异较大，以此为依据降低个别楼座的售价更易被购房人接受。
方法3
多种赠送 “慰藉”老业主
虽然，与2008年的很多维权事件相比，调控大势下，舆论并没有再一边倒地站在维权业主一方。但为了缓解老业主心中怨气，开发商们还是使出不少“慰藉”老业主的方法。比起真金白银的补差价，赠物业费，精装修是折中的方法。
中弘·北京像素和华业东方玫瑰都是其中之一。近期推出12000元/平米平层小户型的中弘·北京像素，无疑站在了“降价”的风口浪尖。不过一位北京像素的购房业主表示，去年3月左右购入4.75米高的LOFT房子，均价在21000元/平米左右，在7月的时候接到开发商通知赠价值2000元/平米的精装修。该业主表示，“当时挺高兴”，此外他所购买的同类产品房价变化不大，目前4.9米高LOFT价格21000元/平米，“给个精装修也还可以”。
除此之外，通州区华业·东方玫瑰项目也因A9号楼降价10%引发老业主不满，8月初，华业东方玫瑰推出A9号楼特价房，均价约15000元/平米。相比较A4号楼出现较为明显的下调。开发商给出五重选择的补偿方案，除无条件退房外，可直接冲抵物业费或车位租赁费、低成本购车位等。
律师说法
北京京华律师事务所、房地产专业律师秦兵
“原价回购”并非零风险
回购还是存在很大风险。如果开发商承诺原价或者增值回购，三年以后，开发商破产，企业主体都不在了回购就无法履行。
如果三年按原价110%的价格回购，三年房款增值10%，这对于开发商来说，是一个很好的融资方式。现在部分开发商为了资金回笼，使用各种手段，这也说明这些开发商资金链很紧张，一旦资金链断裂了，回购更是无从谈起。
在这种降价的潮流下，只有两个选择比较安全。第一是现房，买下就能入住的这种，没有烂尾的风险，很快可以进行产权交接；另一种是法院拍卖的房子。（记者 袁晓澜 张晓蕊）
