存款准备金率下调和住建部知会地方政府继续严厉执行调控政策的消息相继放出，楼市两大“紧箍咒”——限购令和限贷令，正面临两种截然不同的去向，前者继续高压，后者有松动迹象。在这两种力量暗自博弈的当口，岁末年初合肥楼市是持续低迷还是咸鱼翻身，是广大深度观望者关心的话题。本报记者多方采访房产专家、开发商以及资深业内人士由表及里，分析合肥楼市未来走势。
观点一
真枪限购令威力胜虚炮放贷
根据住建部的要求，明年合肥将继续执行限购令，这对本就“寒冷”的楼市无疑是雪上加霜。专家称，调控政策不放松，合肥楼市会延续低迷状态，房价和成交量都很难迎来反弹。
“在新国八条中就有明确规定省会城市要从严制定和执行住房限购措施，目前来看合肥限购令的效果很明显，遏制住了过快上涨的房价。”合肥学院房地产研究所所长朱德开称，虽然存款准备金率在下调，但这个信号是针对整个宏观经济的，并非只是房地产市场，“不要过多解读存款准备金率下调对楼市的影响”。安徽省发展战略研究会副秘书长、房地产专家孔令刚也认为，楼市调控政策不放松，目前合肥住宅市场的寒冬会持续。“但合肥和一线城市的情况不大一样，房价不会出现大幅下降，环比应该会微跌”。
业内人士称，进入2011年末，合肥楼市变得比之前更加沉默，开盘、加推以及楼盘暖场活动都在减少，对市场的观望和判断又重新开始，偶然间准备金率上调0.5%似乎给了楼市喘息的机会，但效果仅仅存在于心理安慰的层面。
“货币政策松动乃是保实体经济的一次提前动作罢了，目前人民币出现贬值压力，热钱进少出多，也需要释放流动性对冲。我估计明年货币政策将进入放松通道，但房地产行政性调控仍将继续。对于房地产刹车对经济的不利影响，中央政府已经准备好了保障性住房政策和中央建筑企业两大利器。”某房产机构咨询师郭强抛出言论称，货币政策放松虽然会释放大量资金，但并不意味着就流向房地产行业。
观点二
货币政策是“核心影响力”
2011年3月31日，合肥版限购令在一片观望中出台，细则规定合肥瑶海、庐阳、蜀山、包河四区执行限购，其他区域属于非限购区，这在无形中将合肥楼市划分开来，购房群体、购房门槛出现分化。限购执行数月之后，备案数据上却出现戏剧变化，四大限购老城区备案远远超过非限购区，限购令被数据击碎。从购房者角度来看，老城区的基础配套十分完善，居住氛围浓厚，足不出户即可满足生活所需，非限购区域虽然具备一定的价格优势，但就合肥目前情况下，购房者仍愿选择老城区。
资深房产人士洪伟称，与限购相比限贷正击中了房地产开发商的要害——资金。此前不断上调的存款准备金率使得流通领域的货币一再减少，银根不断收紧，开发商贷款难度一再加大；而在购房者一边，个人信贷也难以办理，无法放贷，购房者只有等待。“相比来说，货币政策的影响更猛烈，开发商资金短缺开始跑量，可一再降价反而加深购房者持续观望情绪”。
“限购令对不同项目的影响不一样，高档项目受限购影响多一点，中低档项目因为面向的是刚需受影响较小。”某置业公司总经理王永兵根据自己公司的实际情况分析，限贷令的影响有大有小，而限购令才是对楼市产生 “核心影响”的因素。“现在开发商面临的困境是，很多房子交了首付款，房贷却办不下来。单我们公司就有1亿多贷款在银行没办下来，这是资金周转不畅的最大原因。”王永兵称，下调存款准备金率对开发商来说是“积极的信号”。“货币政策一旦放松，开发商的日子就会好过些。地方政府也期待货币政策松动，土地卖不出，他们也很痛苦。”作为一个地产商人，王永兵深信，“放贷”会给楼市注入强心剂。
购房者也更关注与“钱”更具直接关系的货币政策走向。大学毕业两年、现供职于一家私企的程先生就苦于拿不出首付款，而一直未能在合肥安个窝，和女友步入婚姻殿堂。“对于我这样的首套房买家来说，限购令实在没多大影响。但限贷令却是致命的，如果首付只要两成的话，我还能凑凑买个小户型，现在三成银行基本上都办不下来，我就没有出手能力了。”程先生认为，像他这样的年轻人，首付压力很大，放贷的信号对他们来说，犹如“救命稻草”。
走势预测
最迟明年1月或现拐点信号
相比争论限购令占据上风，还是放贷实现大量资金注入楼市，大部分潜在购房者最关心的还是房价走势。
洪伟称，在一片期待叹息中合肥楼市即将迎来2012，从中央近期的态度可以看出，明年楼市调控仍不会出现大的松动，小范围的微调或许会出现，这给了资金链并不紧张的大型房企机会，合肥房价或将出现小幅回落，岁末年初或许是购房最佳时机。
郭强根据数据分析，目前合肥住宅在建工程大约已经有4000多万方，这个量完全形成供应大约足够120万人居住，一段时间内合肥住宅市场仍然是产能过剩的局面。
“目前合肥房地产市场上的开发企业，全国性开发商所占供应比例较低，主要为本地房企。而本地开发商资金链普遍不足，战略纵深小，因此他们有三种选择：打折变现、转让项目以及民间融资硬撑等待市场根本性转变。”郭强认为，开发商继续打折的可能性较大。至于何时出现拐点，郭强则称，等过几天中央工作会议以后，可能释放出更加明确的信号，届时就更好判断一些。
业内人士预测，无论是调控政策还是货币政策，在2012年新年都会最终有定论，明年1月合肥楼市走势也就大致清晰。（记者 吕珂）
