楼市价格战下冷静三问：开发商真在亏本卖吗？

　　因为两个楼盘的贴身“价格肉搏”，此前一直在低迷状态中徘徊的杭州楼市突然热闹起来。本次“价格战”，以“刀刀见血”的凌厉之势，再度引起讨论。在价格进一步下行之后，开发商说自己已经“跌破成本价”，难道它真的是赔本？购房者更担心的是，降价之后的品质能不能保障，杭州楼盘整体开发品质会不会下降？还有业内人士担心，已经贴地飞行的开盘价格，究竟能换回多少成交量？

　　疑问一：开发商真的在“亏本”卖房吗

　　现在卖的房源不赚钱，不代表整个项目不赚钱

　　最近几天，杭州某城西楼盘连续刊登广告，宣称要“跌破成本”、“打破僵局”，言下之意是将以难以想象的超低价入市，卖房不赚钱。这样公开宣称“跌破成本”的楼盘虽然不多，但最近一个月着实有那么几个楼盘走得是“成本价”卖房的路线。

　　比如，顺发吉祥半岛。该楼盘首开房源的起价15800元/平方米，均价17800元/平方米，而2009年开发商拿地时，其楼面地价达到了10138元/平方米。

　　和顺发同一天拿地的名城公馆，楼面地价9919元/平方米。受吉祥半岛低价开盘的影响，名城公馆也迅速做出回应：已开盘房源再推三重优惠，优惠后起价约16198元/平方米、均价18500元/平方米，最低打到7.7折。

　　再往前，龙湖香醍溪岸推出单价5700~5800元/平方米的公寓，而该地块去年8月份拿地时的楼面地价为2153元/平方米。

　　这些楼盘的账是可以算一算的，吉祥半岛和名城公馆都是石材干挂，楼盘内的其他配置也不错，除去固定的楼面地价，再加上基本建安成本3000~4000元/平方米、税费成本2000元/平方米，以及财务成本和营销费用，现在的售价顶多是保保本，而龙湖香醍溪岸则差不多属于亏本卖房了。

　　难道现在的开发商真的是在做亏本生意？

　　“其实这只是表面的东西，首开不赚钱不代表整个项目不赚钱。”建工房产副总经理高贤林认为，开发商可能是为了先回笼一批资金。

　　“像名城公馆和吉祥半岛这样，同个小区有高层、排屋和部分底商的时候，其实不能按照整幅地块的平均楼面地价来测算成本。”一位不愿透露姓名的开发商表示，从单位成本上看，普通排屋和高层的建安费用差不了多少，但是排屋售价高，是整个项目的盈利点，另外底商也是重要的盈利部分。

　　“另外，我们说的建筑面积都是地上部分，地下部分没有包含进去。”这位开发商分析说，地下车位部分开发商可以销售，这样也大大稀释了单位土地成本。

　　因此，表现上看，开发商目前的售价确实只够保本了，但车库和底商基本是纯盈利部分。事实上，在过去楼市不景气的年份，开发商同样也只靠底商和车位来赚钱。以广宇开发的河滨公寓为例，当年该地块是2000年的地王之一，2002年开盘时，住宅价格仅能保本，最后靠配建的底商赚到了钱。