2011年的杭州楼市，总体上可以说是一片阴霾。大多数楼盘成交惨淡，“零成交”现象并不罕见。不过这一年中刚需盘却是大唱主角，成为阴霾中的一抹亮色。刚需盘唱主角，这种现象既真实反映了当下的市场，也对开发商未来的产品规划起到了指导意义。
中外公寓打响价格战
位于下沙金沙湖板块的中外公寓，被业内公认打响了今年杭州楼市价格战的首战。
6月底，中外公寓即将低开的消息，让不少业内人士闻到了硝烟的气息。中外公寓最终的价格为，起价12980元/平方米，均价14800元/平方米，这样的价格如今看来并不便宜，不过几个月前却引发抢购。
6月30日中外公寓正式开盘，首期推出129套，吸引了400余人现场抢房。杭州楼市自今年3月份以来，购房者持币待购氛围渐浓，已经好久没有看到这种盛大的开盘景象。这一时期的杭州楼市成交量已经极度低迷，主城区住宅日成交量也就百余套，可是中外公寓仅开盘当天预定就超过100套。随后的1个月中，中外公寓网签量远远高于其他楼盘，成为7月销售冠军。
中外公寓打响首炮之后，直接受到冲击的就是下沙沿江板块。这一板块密布了大量的刚需楼盘，保利、金隅、世茂等开发商都有较大规模的供应量。7月-10月，保利东湾、观澜时代、江滨国际等楼盘纷纷推出特价房，成为杭州楼市成交最为活跃的区块之一。
刚需盘成交遥遥领先
7月份的中外公寓、8月份的建工丽晶湾、9月份的金地自在城……月成交量排行榜上，居前几位的全都是刚需盘。可以说，如果没有它们“护盘”，2011年杭州住宅成交量跌得还要难看得多。
几乎每一波价格战，刚需盘都是急先锋。最近的这一波价格战，从临平的香醍公馆开始。上个月底，香醍公馆均价5900元/平方米，200多套房源遭到千人抢购。尝到甜头的开发商，于本月初趁势又推出了一批房源，总成交率超过90%。
几乎是在同时，华丰板块的田逸之星，折后均价12000元/平方米左右，138套房源竟遭到千余人抢购，一些生怕抢不到房子的购房者甚至漏夜排队。开盘两天，田逸之星首批房源即告售罄。
这一时期的刚需盘，凡是采取“以价换量”策略的，都取得了不错的销售业绩，成交量遥遥领先其他楼盘。
迎合刚需“裸奔”出场
刚需盘相对好卖，事实上这已经引起一些开发商关注，并对自身的产品定位进行了调整。为了让价格更让刚需接受，一些楼盘纷纷改精装为毛坯，被称之为“裸奔”。
2011年杭州楼市的首个裸奔者，当属中海紫藤苑。紫藤苑的裸奔行动，其实早于中外公寓。6月初，紫藤苑“千人大团购”活动正式登场，700余人参加摇号选房。其中有338套房源以毛坯形式出售(之前推出的房源全都为精装修)，折后均价15000元/平方米，相比精装修房源具有较大的竞争优势。
另一个受到较多关注的裸奔者，是位于转塘的金都高尔夫艺墅。 今年7月，高尔夫艺墅推出毛坯房源，起价18900元/平方米，而同时期的精装房源为24000元/平方米。
就连酒店式公寓的阅城悦公馆，本月中旬也采取了“精装改毛坯”的策略，起价仅9484元/平方米。显然，刚需市场已经受到开发商追捧，他们已经意识到只有挖掘这部分的市场需求，才能提振销量。
