让闲置地变为楼市活水

　　主管部门再度要求加大闲置土地处置力度可谓及时，但对于无偿收回土地的后续处理更为重要，囤积土地被收回后不妨考虑以更低价格再度出让给市场，或者转为保障房用地。

　　严控开发商囤地的监管声音再次被强化。媒体报道显示，为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，国土资源部起草了《闲置土地处置办法(修订草案)》，并于12月21日开始向社会各界征求意见。

　　当前楼市低迷，开发商拿地热情骤减，曾经骄人的土地储备也变成了烫手山芋。在楼市胶着时期，大批闲置土地如果没有及时投入开发，则会导致未来数年楼市供给不足，加剧供求矛盾。恰因此，主管部门再度要求加大闲置土地处置力度可谓及时，但在笔者看来，对于无偿收回土地的后续处理其实更为重要。

　　今年下半年以来，土地市场寒意渐浓，底价成交甚至频频流拍，在部分城市呈现出蔓延之势。与此同时，开发商推盘速度也有所减缓，土地闲置问题再度受到广泛关注。因为开发商为了规避当下政策风险所采取的捂盘、囤地等行为，必然会让未来入市楼盘规模大幅减少，而一旦楼市供不应求又可能再度推高房地产价格，并让调控绩效前功尽弃。所以，只有及时盘活这部分固化的土地资源，才有利于保障后续年度楼市供求结构的平衡。

　　事实上，早在1999年4月，我国就曾发布实施《闲置土地处置办法》，对囤地现象提出了惩戒方案。2008年，国务院办公厅再度发文对其进行了强调。遗憾的是，囿于地方财政与楼市间千丝万缕的关系，该政令一直难以在实践中被认真落实，十余年来被“无偿收回”的闲置土地寥寥。如今，国土资源部再度向闲置土地祭出处置办法，彰显了查处违规用地现象的决心。而且，该修订草案还对“闲置土地”进行了清晰的定义，以避免“围墙打桩”等假开工行为。

　　其实，处置闲置土地的最终目的并非是为了惩罚，更重要的则是重新聚拢土地资源，并使其得到更加合理高效的利用，即要让土地变为房地产有效供给。如果政府部门在收回土地之后，继续闲置、抑或继续高价拍卖，那么就失去了囤地监管的现实意义。因此，相关政策还应当做出进一步的完善，强调对回收土地进行限价转让或者转为保障房用地，通过降低后续开发商的拿地成本压低入市房源价格，并以此保障后续年份商品房的市场供给。

　　在此需要提及的是，严控土地成本对打压房价的作用不容忽视。当下以限购令、房产税试点为代表的调控政策更多倾向于抑制购房需求，但对于压低供给成本方面却仍需做出努力。其中土地成本降低就是重要组成部分。有测算显示，在商品房终端售价中，建安费用、地价成本、政府税费、开发商利润分别占四分之一左右。为了保障商品房品质，不可能要求开发商大幅度压缩建安成本，因此地价成本成为了最敏感的影响价格要素。

　　然而，在地方平台债陆续到期、财政较为吃紧的背景下，地方政府仍然难以摆脱对土地财政的依赖情结，主动降低土地出让价格的积极性不高。可见，如何通过财税体制改革等深层次体制革新为地方财政开辟新的源泉，将直接影响房价的未来走势，其中的关键就在于让被囤积的土地变为商品房供应的活水。（马红漫）