临近岁末，2011年，在宏观调控的持续压力之下，今年各大房企的日子过得很不是滋味。有分析指出，面对房地产冬天，大部分房企身处困境，举步维艰，特别是资金链日趋紧张，已经成为很多房企“公开的秘密”。甚至日前在广州有消息传出已经有部分房企开始大幅降价以缓解面临的资金压力。
政策严厉房企资金链紧绷
2011房产税、限购、限贷等调控政策的持续实施，让房价过快上涨的态势得到初步控制。展望2012，政府调控房地产的决心和力度也并未有松绑迹象，并且随即而出的消息更是让房企大受打击，寸步难行。在12月9日在中共中央政治局会议上，国家再一次对于房地产调控政策的持续性作出了回应，要求房地产市场“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”
与此同时，限购令明年依然持续执行，政府楼市调控依然坚挺。日前，住建部明确表示，已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年将继续执行。截至日前，今年实施限购令的46个城市中，已有11个明确表示2012年将延续限购政策。这些消息一出来，对开发商非常不利，同时也影响了整个后市，买家观望情绪浓厚。这对于开发商而言无疑是雪上加霜，购房者惜买，成交持续减缓，资金回笼明显减慢。
房子难卖了，而融资也变得更困难。继今年1月20日以来，货币政策一直处于不断收紧状态，而银行信贷投放则随即同比持续下降。国家持续信贷紧缩导致流动性趋紧，各大房企深受资金链紧绷，绿城的“调查门”还未平息，标普又放言警示国内房企资金链风险。国际评级机构标普9月27日发布报告，认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击，出现流动性“虚弱”。标普特意点出绿城中国等6家企业名字，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。
瑞银在12月23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。从2010年4月份以来，房企资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。此外，在对冲基金做空地产股、外资摇旗呐喊鼓吹海外项目的同时，部分外资正在从中国房地产撤出。而在此风口浪尖，国内地产信托再度曝出违约风险，京沪的两项信托项目双双出现还本付息垫资的情况。
种种融资渠道的空前闭塞，信贷持续紧缩，信托融资渠道渐趋封锁，资金断流，市场成交低迷，资金难以回笼，加速了开发商资金紧张，目前大部分房企资金紧张已经不是秘密。连“招保万金”也难独善其身，除万科提早进入冬天模式资金链表现良好外，其他房企纷纷被曝出陷入不同困境，或负债高企，或业绩下滑，或现金紧张。
举债降价房企急求资金回笼
作为资金高运转的行业，“钱流”是当下所有房企都不能避开的严竣话题。为了解决资金链问题，房企们，特别是中小开发商在今年可谓是绞尽脑汁。在今年上半年，高息举债度日等待市场转机是很多房企采用的生存之道。而在下半年，在淡静的市场之下，不少开发商也只能选择大幅降价清货来解决“无米困境”。
随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为今年，特别是上半年房企必然选择的通道。但信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。
一些资金链短缺的房产商被架在火上烤。民间资金、海外融资与信托比例上升，付出的代价是开发商的融资成本节节上升，甚至高达20%以上。目前借道债券获取融资的已经有华人置业、九龙仓和华润置地等企业。此外，早在今年年初，海外融资就成为国内几家大型房企如碧桂园、瑞安房地产的重要的议题。
据用益信托工作室的数据，1-9月份，投资于房地产行业的集合类信托产品共计373个，涉及资金总额1243亿元左右，投资于房地产领域的集合类信托产品占全部集合类信托产品的50%左右。9月份信托产品数量少了一些，发行45个信托产品，涉及金额大约为126亿元。在预期不利的情况下房地产商吸引资金，融资成本有可能继续上升，如果融资成本高达25%，那么房地产行业收益就会与其他行业为伍。
尽管借钱或者融资可以解决燃眉之急，但“高息借债并不是长远之计。只有自己口袋里有现金才过得安稳。”深圳某房企负责人告诉记者。与信托融资、发行债券、海外融资等方式相比，市道不好的情况下，最有效的资金回笼方法还是降价促销，才能缓解资金链紧绷。特别是从第四季度开始，受资金压力影响，包括广州在内已经有几个楼盘开始大幅度降价。而在北上广深等一线城市，降价潮已经波及中心城区，豪宅盘也出现高调降价的情况。有消息称，12月初绿城在杭州的西溪诚园项目可以以8折的优惠价格向绿城系统内部人士销售。业内专家表示，作为豪宅的标志性物业，绿城项目要想在年底前完成数十套销售目标，降价20%是起码的策略。
12月16日，广州市中心淘金路的高端楼盘淘金家园宣布开始为期三天的“7折卖楼”降价促销。该楼盘降价后最低售价1.8万元/平方米，与原先公布的3万元/平方米以上的售价相比单价直降1.2万元，并且该价格也已经低于楼盘目前的二手房的价格。无独有偶，即便是以国内顶级豪宅作为卖点的上海闵行星河湾，如今的价格也不再是“铁板”一块。12月16日，星河湾集团董事长黄文仔在广州宣布，将上海两大楼盘星河湾荟苑、上海星河湾花园以8.5—8折甚至更大的折扣降价，同时承诺对老业主进行差价补偿。业内人士表示，像绿城和星河湾这样的大型房企降价促销，目的就是为了吸引抄底购房人，去除库存，回笼资金。
流拍成风 土地市场入冬
由于受到资金压力以及对后市的悲观，今年土地出让市场冷风不断，流拍成风。据中原地产研究机构22日提供的数据显示，截至11月份，36个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平米。
房企多方受挫无力拿地
在房地产调控下，今年以来各地土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎，1至11月典型房企的新增土地金额及面积同比下降幅度都在40%左右。据中原地产研究机构22日提供的数据显示，截至11月份，36个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平米。其中，广州流标地块高达32宗，面积332.63万平方米；北京2宗，面积30万平方米；上海4宗，面积43.96万平方米；南京11宗，面积132.68万平方米；杭州3宗，面积32.2万平方米。
此前备受瞩目的广州南站，这片一度倍受追捧的规划宝地也沦入“三度停拍”的尴尬境地。拍卖会上，此前大抛橄榄枝的万科、富力、华润置地等品牌房企大鳄均不见了踪影，反而更多的是圈外中小企业拿地。对于广州南站面临的屡屡停拍尴尬局面，虽有广州市国土局相关负责人解释道：“中止部分地块出让是因为南站有更好的方案”，但业内人士却认为：“停拍其实和流拍没区别，地都是被国土局收回去了，没有拍成。”流拍和底价成交俨然已成为了广州土地市场的主旋律。
海量保障房即将冲击市场，调控政策持续从紧，限购限贷令多管齐下，买家观望期待降价情绪浓厚，一方面使新建商品房销售受阻，库存积压，资金难以回笼。另一方面受资金紧缺影响已经出让的土地频频延迟开工，根据国土部此前公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。房产商正忙着应对回笼现金流，土地市场遇冷入冬也是必然所趋。
地方财政明显锐减政商展开新博弈
今年以来地方政府的土地财政收入也明显锐减。据系统监测，十大重点城市的1至11月土地成交金额和面积同比缩水明显，其中成都的土地成交金额同比下跌39%，而武汉、杭州、南京等地的土地成交金额同比降幅在三成左右。全国主要35个热点城市的土地市场陷入低谷。中原地产的检测数据显示，今年前11月，全国130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿，减少达到了30%。
在国内宏观经济政策收紧，特别是国家坚持对房地产市场进行调控的情况下，企业资金链趋紧，拿地开发意愿降低，导致土地出让收入进度缓慢。今年广州前9月土地出让金收入完成年度计划不到三成，土地出让金收入仅144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。据了解，去年广州土地出让金收入为455.6亿元。
今年楼市价格一波三折，但最终还是随同成交量双双下降，开发商受资金链的压力，不得已妥协降价，在这场中央政府和开发商的博弈中，中央政府获胜，但地方财政收入却因此受阻出现明显锐减。日前，中原地产项目部经理黄韬称，土地出让金出现大幅下滑，首先是造成财政收入的减少，这对于地方政府而言是最致命的；除此之外，在目前大规模保障房新开工的背景下，将对保障房建设资金来源造成影响，如果情况持续，地方政府必然是越来越差钱，最后只能通过调整地价刺激成交。这就酝酿了新一轮的地方政府与开发商之间的博弈，至少从目前的状况来说，在这场新博弈中，部分开发商面临资金链的问题，政府也面临财政问题，双方起点似乎都不高。按照目前的情况来看，期望中短期内政策放松的可能性几乎没有，开发商资金链只会越来越紧，有专家称相信明年的土地市场会更冷。文/图 南方日报记者 蒋劲劲
融资艰难 房企恐难“脱贫”
信贷紧缩、成交量持续低迷使得房企在明年面临的压力并不少，有分析指出诸多难题将令房企明年融资更加艰难。而中房协与兰德咨询联合发布《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书，预计到2015年，将有30%房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，将低于2004年的水平。
信贷紧缩成交低迷 今年以来，楼市在限购、限贷政策的持续作用下，价格明显回落，成交量也在大幅缩减，进入史上房地产市场最为低迷时期，截至目前，仅有为数不多的房企顺利完成了年度销售业绩。此外，在今年宏观经济持续紧缩的大背景下，房地产行业的增速也在大大放缓。受这些因素的影响，有专家称，这不仅影响体现在当下，或许在未来的一段时间内都将持续，而诸多难题将令房企明年融资更加艰难。
今年信贷政策持续收紧，银行信贷投放力度减小，导致开发贷款额度紧张，令房企深陷融资困境，不得不通过降价和非常规渠道的信托和股权出让来缓解资金压力，缓解遭受的高融资成本、高还贷压力和低销售利润的多面夹击。根据数据显示，自2010年以来央行上调存款准备金率共计12次，累计提高6个百分点，冻结资金4.1万亿元。尽管今年的11月30日央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放资金约3970亿元，但也仅相当于两年来冻结资金的9.5%。同时，央行数据显示，今年前三季度房地产开发贷款累计增加9923亿元，占同期各类贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。中原地产项目总经理黄韬表示，“想要通过这种手段来缓解房企的资金压力，除非央行连续下调5～6次准备金率，才会有足够的钱到房企手里。但这样一来，中央无疑成了自己煽自己耳光。”
CPI涨幅出现明显回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。有专家预测，今年的高成本融资将使房企未来还贷压力增大，调控从严的基础上楼市短期难改低迷状态，再融资难度依然较大。因此明年房企的资金压力仍不可小觑，对于今年已经大幅瘦身正处于资金链断裂边缘的房企来说，明年依然难以摆脱赤贫状态。
房企明年仍难“脱贫”
今年以来，房地产市场中，股权并购和产权转让等案例不断增多。链家地产市场研究部统计数据显示，今年以来北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目共有超过170宗之多，比去年增加14%，涉及金额超过180亿元。根据央行调查数据，今年全国企业家信息指数由一季度的76.3%下降到三季度的70.2%。
受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式正在普遍应用。在这一过程中，行业洗牌将不断加剧。实力房企在逆市下能够以较低的价格获取被收购方的土地和在建项目等资源，从而加强竞争实力，并能够借此提高市场占有率。
“今年全国经济增速明显放缓，而北京放缓的程度尤为明显。”链家地产首席分析师张月认为，房地产行业对于经济贡献率降低的同时，也体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其是在北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。在这种情况下，楼市调控与经济增长之间的博弈程度将会减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。
有分析称，在CPI涨幅出现明显回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。今年的高成本融资将使房企未来还贷压力增大，调控从严的基础上楼市短期难改低迷状态，再融资难度依然较大。因此明年房企的资金压力仍不可小觑，对于今年已经大幅瘦身正处于资金链断裂边缘的房企来说，明年依然难以摆脱赤贫状态。
专家观点
部分房企离场
有利产业回归
在一系列政策重压下，房地产利润空间逐渐收窄、成交惨淡的情况下，资金压力空前紧缺，房地产市场繁华已到绝路，据不完全统计，目前已有逾20家非主流房企开始纷纷逃离房地产市场，加快房地产企业大洗牌。
知名财经评论家叶檀指出，开发商资金链日趋紧张，导致银行业风险陡增。银行家的压力主要来自于贷款中房地产贷款及相关贷款风险。现在银行家考虑的已不是维持房地产行业的狂热行情，而是如何转嫁风险，因此房企信贷融资难上加难。
此外，证券市场上房地产上市公司股价低迷，房地产在信托市场、在境外市场高达20%的融资成本，越来越近的房产税，房地产行业去金融杠杆盛行，为房地产开发商敲响重新排队的号角。据此，叶檀认为，“那些负债率高达百分百的开发商，将‘无处觅芳踪’。”
融资渠道逐一封锁，政策限贷限购限价持续从紧，使得发展商资金链空前紧张，拿地速度也大幅减缓。对此，发展商只好转变策略，不断进行最有效的资金回笼方法——降价。叶檀指出，“如果房地产销量下降、价格保持不变甚至略有下降，经通胀调整后的房地产收益将下滑。假设房地产销量持续10月初的势头大幅下降，一旦政府硬性规定，预收款由银行专项账户管理，包括保利等负债率高的开发商就是当头一棒，这就意味着开发商的金融杠杆继收紧信贷与再融资后，再次遭到毁灭性打击。”
受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，在这一过程中，行业洗牌将不断加剧。据不完全统计，目前，已有逾20家跨行业进入房地产的上市公司，宣布离开房地产行业。有业内人士指出，在银根收紧、股市震荡等现状下，融资渠道被卡紧，有房地产业务的公司甚至无法通过股市融资，这大大加重了这些企业的负担。
合富置业首席分析师龙斌认为，非主流房企逃离楼市主要是受调控的影响。“在楼市处于牛市时，非房企一窝蜂涌向房地产市场淘金，其实他们没有解决最核心的一个问题：专业。”龙斌分析，房地产业并不是任何企业都可以来淘的金矿，需要专业运营、投资开发、产品打造等能力才行。“调控目的之一就是要把蜂拥而至房地产的各路资金阻断。”同时，龙斌认为，主业非房企的涉房企业逃离楼市，会逐渐让房地产业回归正常，房地产市场也不会成为社会“一致抨击”的产业。（记者 蒋劲劲 杨文丽）
