调控效应日益凸显,楼市进入寒冬期。2011年11月13日在深圳举行的第三届中国地产年会上,专家一致认同“中国楼市已然步入冬天,虽然不会很冷,但会很长,房企要做好过冬的准备”。已经到来的2012年,政策依然从紧,因此,如何在经济紧缩的环境下,拓展房企生存之道,成为开发商及业内关注的焦点,2012,房企突围市场的“船票”又在哪儿?
现金为王,保守拿地,放缓供应
与2008年不一样,本次市场低迷是政府主动调控导致的,因此,即便楼市低迷还将持续,也并不存在政府出手救市的必要性甚至可能性,在没有找到合适的替代政策或者说房地产行业没有步入更加健康的发展轨道之前,调控是不会放松的,“这个冬天不是特别冷,但很长”。行业龙头万科率先宣布进入冬天模式,实行积极的过冬策略——积极卖楼,审慎买地。对于房企来说,信贷缩紧是最可怕的,一旦资金链出现问题,关系的已经不是房企的发展而是生存问题。政策看不到转机之前,一定是一个现金为王的时期,房企应当坚守现金为王之道,放慢开发节奏、谨慎拿地,确保财务运转顺畅。
一方面,房企要谨慎拿地,另一方面,房企需要有节奏的根据市场需求放缓供应。如拿地不开工,开工节奏放慢,缓拿预售证以及开盘后小批量供应,在政策规定允许的范围内最大程度的延缓开发节奏,实现资金最长时间的停留在房企手中。
楼市冬期,销售是最困难的,但也是最急需的。现阶段,房企积极抢占先机,尽早采取应对策略积极卖房,应该果断把快速销售放在高利润率之前,必要时候,可以适当采取优惠的价格策略,抢先并一次到位的调整价格,以价换量,去除存货,有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出。
对老百姓而言,本轮调控中的限购、限贷政策,可能会对置业产生一定的限制。但同时,调控也能够抑制投机与房价过快上涨,是改善民生的有效举措,对老百姓而言,亦是好事,在楼市冬期,老百姓,可以有更多的选择,买到性价比更高的房子。
行业洗牌,房企应主动寻求多元发展
长时间的调控,会造成行业洗牌,地产巨头有可能通过调控获得良好的收购与拿地机会,而中小型则有可能出现资金链断裂,被动退出房地产行业。在此阶段,房企不要靠住宅产品,应主动寻求多元发展。对于大房企而言,一边是主动谨慎收缩拿地,另一边是主动出击,方向是二三线非中心城市和非住宅板块。而中小型房企,则要更具自身的实际情况,先求生存,再求发展,在住宅板块冬期,寻求新板块甚至新行业的机遇。
“优胜劣汰,适者生存”,在房地产的调控中,自然选择的法则会更加凸显,一些竞争力不强的房企,将会退出行业；而那些实力雄厚,能够研发出优质产品,在老百姓心中拥有良好口碑的企业,将会在洗牌中胜出,整个房地产行业发展将进入更高水平。
苦练内功,提高核心竞争力
现阶段,对房地产企业来说,采取任何一种营销手段,效果都可能是事倍功半。在市场低迷期,销售不畅,慢下来的时间,房企更应注重修炼内功,好好夯实、好好调整,能够把自己的核心竞争力,把自己的产品做好,把自己的品牌做实；另一方面,即便市场低迷,房企也不要忘记维系已经拥有的客户资源,不管调控力度如何,市场需求依然存在,目前只是被暂时抑制,维系客户,让客户对企业的品牌认可度与企业忠诚度进一步的提升。相信苦练内功,保养客户,是在为下一个春天的到来做好准备,为企业迎来更好的发展。(山东合富辉煌房地产顾问有限公司)
