建楼市收购基金防老板破产跑路

　　有房地产中介人士称房企的债务偿还高峰将在2012年到来，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。必须要承认，相关报道所谓偿债高峰的说法，纯属中介机构的个人观点而已。但是随着房地产调控步入深水区，调控政策的任何微妙变化都足以引发公众高度关注。

　　事实上，有关房地产企业的债务压力问题，偿债能力以及偿债时间结构问题，至今没有一个权威说法。以笔者和地产商接触的反馈看，开发商普遍期望今年五六月份之前能够有一些“救市”、“放松”政策出台，这也从一个侧面印证了开发商资金链条日趋紧张的现状。

　　笔者一贯主张房地产调控政策措施不宜松动，而调控政策目标必须以房价合理回归为最终目标。但这一主张属于调控政策战略层面，而在策略上，同样需要考虑房地产市场的现实状况，及时对政策做出优化和利导，以避免调控过度问题的出现。

　　此轮房产调控政策号称史上最严，但到目前为止还只是压住了成交量，却并未有效打压下房价。这样的局面不能长期存在，否则就会成为调控部门和市场供求双方的尴尬局面。毕竟一个长期没有交投的市场必然不是一个健康的市场，这并不符合调控政策部门和公众的利益诉求。举一个最简单的例子，一些开发商明确跟笔者表示，宁可破产跑路也不愿意降价促销。其原因在于“破产跑路”尚可以把前些年赚到的钱留下一些，而在当下限购政策的制约下，即便开发商降价促销也无法激发有效需求，降价反而只会亏钱而已。

　　显然，至少在短期而言调控部门不可能也不应该取消房地产限购政策，但是针对房地产企业在市场重压之下的跑路风险却不得不防。参照海外市场针对地产崩盘的救市政策经验，笔者建议应该考虑建立房地产市场稳定基金制度。该基金结合行政与市场双重因素，由中央、地方财政和主要债权方负责出资。构建基金的目的绝不是为房地产市场托盘，而应被限定用于对烂尾楼盘、跑路楼盘的收购行为。即一旦一些开发商出现撤资、跑路问题，就由该基金负责全面低价收购，所收购的楼盘用于保障性住房供给或者低价商品房供应。由此，既可以维护已有房地产调控政策的延续性，同时又能够避免金融风险恶化，形成有效的房地产市场供给，改善成交量长期低迷的问题，堪为一箭三雕的有效政策举措。马红漫 (经济学博士)