业内认为投资投机需求被挤出，政策微调条件具备，普宅将受保障房影响，中高端住宅价格将保持平稳
按照中国传统生肖来说，2012是龙年。
在“青青草原”上，即将上演的是《喜羊羊与灰太狼之开心闯龙年》。而在京城楼市中，各方能否开心闯龙年？
去年12月闭幕的中央经济工作会议明确了坚持房地产调控政策不动摇。业内解读认为释放的信号还是坚定调控，巩固成果。同时对于开发商来说，没有提强化、深化调控，可以算作是个好消息了。
与此同时，中央高层也有对宏观经济适时适度进行微调的表态。北京市有关方面人士也预计，2012年的调控政策可以放在更大的经济格局中进行微调，更好地贯彻中央经济工作会议精神。
2012年，政策、房价、开发商策略，将以怎样的姿态闯龙年，目前暂无定论，但可以肯定更多的是小心谨慎。
【剧情简介】
在房地产市场中，政策无疑扮演着导演的角色。2012年，政策往何处去更决定着开发商、买房人等演员的角色。
调控效果带来微调前提
在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，北京楼市政策将适度微调，包括将现行首套住房贷款从1.1倍利率调整为基准利率，将外地常住人口的购房标准从现行的五年以上连续社保或完税证明，调整为“三年以上连续社保、完税证明”或“累计五年以上社保、完税证明”；将改善型需求的认定从技术环节进行一定的释放。
陈志认为这一方面契合中央经济工作会议扩大内需的精神，同时能够保证中等收入者购买力的有效释放，避免房价下行的效果被抵消。另一方面，北京经过近两年的调控，已经将原来投资投机型需求挤出，政策微调的前提条件已经具备。
去年12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新也提出，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求。
普通商品住宅下行压力仍大
虽然业内对楼市政策存在微调的预期，但都认为需要具备巩固调控效果、遏制房价回弹的前提条件。对于房价特别是主导郊区市场的普通商品房房价，业内认为仍将下行。
亚豪机构市场总监郭毅认为，价格在20000元/平方米以下的房源市场供应大，同区域楼盘存在着激烈竞争。而从2011年看，这些楼盘成交量的放大都有赖于价格下行到买房人心理价位。2012年，这一部分住宅价格仍将下行。相对而言，中高端住宅由于自身优势和供应量相对较少的影响，价格将保持平稳。
普通住宅在2012年还将受到保障房建设的影响。去年底，北京市已经明确今年新开工建设、收购各类保障性住房16万套，保障房供地仍将优先。保障房对楼市的影响将在今年更明显地体现出来。
【影评】
库存攀高降价进行到底
说与不说，降价就在那里。
2011年，北京楼市库存从10万以下一路突破13万套。库存压力迫使许多开发商包括大品牌开发商，不得不在下半年加入降价促销的行列。降价、低价开盘、特价房，名目不同，殊途同归。主动也好，被动也罢，2011年，包括万科、龙湖、远洋等品牌企业都已经在北京楼市做出了示范。
2012年，受前两三年供地的影响，即使部分开发商调整开发节奏，市场潜在供应量依然很大，北京住宅库存仍被多位业内人士认为将继续攀高，特别是在郊区。而在中央明确房地产调控不松动后，房企只能把希望寄托在自己身上。即便是政策的微调，也是以房价回归、巩固调控效果为前提的。
【观影论坛】
政策不会重现2008年宽松状态
●杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)
对于2012年政策走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，另一方面，今年房价还会下跌，尤其是持续到下半年，调控效果会趋于显著，也就接近了放松调控的依据和条件。但今年政策整体上偏紧，放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。
杨红旭认为，2012年政策不可能重现2008四季度到2009年的放松力度。当时主要是受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，中央和地方才采取多种手段救市。而现在的经济只是稳中有落，CPI虽然下行，仍处偏高水平。即便2012年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。
较多开发商钟情商业地产
●孙健(易城中国研究与策略顾问部副总监)
从2010年楼市调控启动后，不少房企就加大了对商业地产的投入。对于这一趋势在2012年的发展，易城中国研究与策略顾问部副总监孙健认为，受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加谨慎。不过，预计今年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。
对于一些未来供应量非常大的城市，商业地产投资将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是投资者青睐的区域。
从北京市场看，孙健表示，北京写字楼、零售物业等商业地产业态在主城区面临供不应求的利好。但是在新城区，不少商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量。
