瑞士努力保障房产市场有序发展 (2)

　　买房不划算 还清贷款也不划算

　　瑞士针对房产的税收政策很多，造成买房“不划算”，除房产税和地产税之外，最影响民众购房热情的是潜在收入税。潜在收入是指因购买自住房(包括贷款购买)而减少了租房支出，这笔节省的支出也被算为收入，税务部门会评估该套自住房的市场租金额，并把此纳入工资总额予以征税。如果是贷款购房，税务部门也会在工资总额中扣除按揭还款。因此，出现了贷款购房、尤其是全款购房反不“划算”的现象。

　　当然，瑞士人也并非都不买房。据业内人士分析，购房者基本具有以下要素：学历高、收入稳定、中年以上、有多位子女等，但人们一般不会选择全款购房。此时，他们会仔细盘算贷款数额、住房地段和面积大小等因素对收入税的影响，以选择最佳贷款方案和住房，减少纳税额度。此时，银行会根据客户职业状况和收入预期来商定贷款额度和还款计划，甚至会要求客户在一定期限内归还部分贷款本金。一般而言，银行最多提供8成房贷，其中至少35%的贷款需要连本带息还款，而剩下最多65%的部分可以只还利息而不还本金；贷款利率最高约为5%~6%，经济危机时期降至2%~4%。

　　目前，瑞士绝大部分购房者属于贷款行列，他们选择“归还利息而不还银行本金”的方式，尽量延长债务期，以减少纳税收入。这也得到金融部门的“认可”，因为在健康发展的房地产市场中，房贷是比较安全的，银行资本能够获得长期的安全收益，而且随着不动产的持续升值，银行本金更加安全。

　　上述“债务长期化”可一直伴随贷款者达到退休年龄，而退休工资的锐减又严重阻碍了“还款步伐”。此时，老年人愈发选择出卖住房，在“一身轻”之后拿着盈利和退休金去租赁面积较小的房子或住进养老院。这就出现了目前老年人群逐步选择租房的趋势。但是，如果老人的上述“轻身”计划在家庭内部遇阻，那么，子女们在继承遗产的同时也必须承担房贷的债务。现实中，银行被迫收回房屋的现象在瑞士罕见。

　　遏制“炒房”维持房市稳定

　　瑞士针对“炒房”行为制定了严厉的税收政策，令“炒房者”望而却步。据瑞士联邦统计局资料，联邦各州针对“房屋再出售”的年限和不同盈利程度，制定了一个相应的二维税率换算表。苏黎世州政府规定，个人出售房产盈利达10万瑞郎以上的，对6个月之内的买卖行为要征收44.1%的增值税，而对第50年的出售行为仅征税14.7%，但盈利超过100万瑞郎的，上述相应税率分别为58.4%和19.4%。而日内瓦州类似规定则较为宽松，即无论盈利多少，对两年之内出售住房要征收50%的增值税，超过25年出售的予以免税。除增值税外，瑞士各州还制定了各自的房屋转让税、每年缴纳的房产税以及过户、公证、律师等费用。如日内瓦州规定了3%的房屋转让税和1%的年度房产税。

　　总之，瑞士各级政府采取了多项措施来保障每个国民的基本住房需求，规范房地产市场良性发展，坚决遏制“炒房”行为。只有健康、稳定和持续发展的房地产市场才能让全体国民、房地产产业、金融系统乃至国民经济等各方面取得“多赢”局面。(驻瑞士特约记者 宋文)