2012谋变 杭州开发商忙改规划、改计划、改产品(2)

　　昆仑置业也对产品线进行了调整。从原来的以中高端住宅为主，到更多以城市综合体的形式呈现。据了解，昆仑2012年商业综合体项目将达到近10个，为了更好地运营商业项目，该公司还将专门成立商业运营公司。

　　为了集中推进综合体等商业地产，杭州本地大佬绿城集团还专门组建了综合体发展公司，专做综合体。这意味着住宅精品营造专家绿城集团，在商业地产上的开发运营，步子也将迈得越来越大。

　　从自主开发到代建项目

　　拿地、开发、销售，集投资商、开发商和销售商于一身，在之前的日子里，杭州大多数房地产企业，都以这样的方式存在着。不过，游戏规则正在发生改变，一个分工更为精细的时代正在到来。

　　比较典型的公司就是绿城。为了应对居高不下的负债率，降低风险，从2009年开始，绿城开始大规模发展代建业务，用宋卫平的话说，是以“长工”的身份为“地主”打工。绿城今后的角色，将从地产运营商向地产服务商转变。

　　绿城中国2010年年报显示，全国104个项目里21个项目享有百分之百的权益，而有83个合营项目。而在政府保障房代建领域，绿城也是成绩斐然，目前在全国范围承建的保障房、安置房项目已达30余个，总建筑面积超过800万平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个城市，在浙江已有代建项目达560万平方米。

　　据了解，绿城建设的政府代建项目代建费一般为建安成本的3%-5%，而商品房代建项目的费率一般为销售额的7%-8%。这样的费用自然不能和自主开发获得的利润相比，但好在风险比较小，收益也更为稳定。

　　事实上，随着调控深入，已经有越来越多的开发商介入代建业务。比如广宇集团光2011年就签约了3个代建项目，2012年还将继续获取代建项目；昆仑置业2011年在温州、杭州周边地区承接了大量政府代建工程，从而大大降低了住宅销售占整个业务的比例，也使得该公司受到调控的影响不大；宋都集团截至2011年，参与代建面积已经达到了200多万平方米，并继续将这块业务作为一块重要战略部署。

　　代建业务的受宠，也显示了开发商对自身定位的重大调整。郡原地产总裁徐小卫表示：“过去10年房地产游戏规则是以卖地、预售为主的一种生存规则，在未来10年会发生一些变化，我们也要适应这种变化。”他说，郡原地产未来的商业模式选择，也会从之前的“投资开发型”向“种子投资＋开发管理＋专业服务”转变。具体来说，就是将自有资金作为种子基金，会同基金管理人募集不同形式的资金，将不同的出资方比如信托、社会投资者、各类基金组合起来，利用开发团队的优势，实现“投资人”、“基金管理者”、“开发经营团队”的多方共赢。

　　从建豪宅到建刚需楼盘

　　“一些已经通过审批的项目，想要全盘推翻之前的规划已经不现实了，只能在原有的基础上，更多征询客户的意见，对产品进行优化调整。如果是还没有审批的地块，那肯定是要好好调整一下了。”杭州萧山的一位开发商这样告诉记者。

　　将原有的配置降低，精装修改毛坯出售，豪宅变身平民楼盘——业内人士认为，这样的做法，将在2012年大量出现。

　　从一窝蜂开发豪宅到更青睐为普通购房者造房子，这样的理念已经传导到了拿地策略上。杭州金地房产一位负责人表示，2012年公司如果要拿地，那肯定会选择一些适合做高性价比产品、面向刚需的地块，因为这些项目更能够得到市场的热捧。