主流房企节后或大幅度降价

　　楼市犹如狼烟滚滚的战场，置业者想以最低的价格入市，但开发商又总想尽量多收三五斗，双方斗智斗勇，不到最后一刻，绝不率先低头。就这样，2012年在胶着中静悄悄地到来。

　　由于影响战局的最重要力量——政策，没有最后定论，所以这场大战最终鹿死谁手，目前盖棺定论还为时尚早。但总有一些数据和观点，值得参考。

　　记者多方打听，刺探了一些情况，当做春节礼物送给诸位读者。这份情报分别陈述2012年的市场态势、介绍主流房企的推货计划，敬请垂读。

　　239个住宅楼盘

　　将抢闸入市

　　2012年进入了买方市场。据东莞中原地产研究中心监测数据，2012年，一手住宅的总供应量高达1148万平方米，按照2011年的521万平方米的销售量，足足需要消化2.2年。

　　在东莞房地产市场，以判断准确、敢说实话著称的富通地产东莞公司常务副总经理姜沣桐日前在一论坛上说，现在开发商很纠结，条件好一点都在硬撑，条件差一点的，过完年以后，很多企业或许会开始大幅度降价。

　　2012年，239个住宅楼盘将抢闸入市，商品房供应将保持高位，买卖双方地位掉转，进入买方市场。

　　据东莞中原地产研究中心监测，2011年新开工量创近4年来“新高”，达到925.19万平方米，这批新开工量直接影响到2012年的供应量。

　　2012年，全市商品住宅总建筑面积达784.87万平方米(包含不可售面积、开发商自用面积等)，其中全新项目139个，供应量为462.22万平方米，旧盘加推新货的有100个项目，供应量为322.64万平方米。一手住宅项目数量今年将井喷，多达239个，与去年所有商品房项目数量(143个)相比，增幅也高达67.13%。

　　按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积比重约为12.4%。据此计算，全市一手住宅潜在供应量为687.55万平方米，创历年新高，在加上2011年剩下的460.71万平方米的存量，2012年总供应量高达1148.26万平方米。

　　2011年，东莞销售一手住宅521.16万平方米，从历年来看，这是一个相对较好的成交量，就算据此走货速度，这批总供应量也需要2.2年才能消化完。

　　由于这种竞争态势，再加上开发商资金链趋紧，可以预见部分已经开工的项目将不得不有意放慢施工进度，以观察后市走向，同时缓解资金压力。由于中央政策基调仍然是调控房地产不放松，促进房价合理回归，所以尽管开发商放慢工期，但依然不影响买方市场的到来。

　　一手住宅均价或回调至“7字头”

　　在2011年11月，万科总裁郁亮抛出的“过冬说”震撼市场，并且万科也行动起来，继续快速出货，回笼资金，并通过其他渠道筹集现金。时下，业界对2012年的市场走势主流判断是不甚乐观。

　　对于东莞市场，合富辉煌市场研究部副总监李兴旺说，中央2012年对房地产的态度是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，2012年是楼市回归之年，产品开发将回归至刚性需求，房价将更趋于回归理性，成交量和价格存在轻微下调的可能性。

　　日前，在一个房地产论坛上，姜沣桐说，对于今年的楼市，他持有“审慎乐观”的态度。他分析说，2011年年尾楼市观望情绪太浓，政策改变了消费者的预期，大家都希望房价能有大幅的下降，但是现在都是局部的降价。而开发商很纠结，条件好一点都在硬撑，条件差一点的，过完年以后，很多企业或许会开始大幅度降价。

　　2011年，一手住宅均价高达8186元/平方米。东莞中原地产研究中心预测，2012年东莞一手住宅均价将回到“7字头”。因为全市住宅市场当中，适合刚需的中小户型产品增加，冲抵豪宅、精装修的虚高；同时，开发商的经营策略将以“跑量”为主，不再盲目追求“溢价”；还有，部分新盘扎堆、竞争激烈的片区，以低于市场预期价开盘增多；此外，由于规划审批报建的规范，楼盘通过高赠送抬高“面价”的情况将被改变。

　　时下，市场成交低迷，东莞中原市场研究中心相关负责人表示，2012年的东莞楼市将“先抑后扬”，下半年将是项目扎堆、争相出货的时期。

　　这位负责人说，从2011年11月开始的观望潮，在2012年初难有根本性的改变，特别是1月、2月恰逢龙年春节放假前后，将进入成交最艰难的时期，东莞商品房日均成交量维持在两位数，各大楼盘将普遍遇到上门量不足，门可罗雀的尴尬处境。预计直到阳春3月，开发商才断断续续推出部分货量，以此刺探市场交投行情，以及价格的接受程度，同时缓解资金紧张局面，不排除压抑了半年多的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波少量的释放。但东莞楼市成交要恢复到正常的月份，仍然需要整个外部环境的支持，直到进入2012年下半年，特别是央行货币政策调整窗口开启之后，经过存款准备金率的多次下调，各种利好叠加释放之后，借助“金九银十”前后的东风，从而促进楼市活跃度的提升。

　　塘厦、西平、大朗房价回调压力大

　　2012年的供应格局，将有一个划时代的变化。据统计，从2006年开始，新增供应一直是“首善之区”南城占据头把交椅，但今年这一宝座即将易主，新的“楼市盟主”将是大热的“深圳北”片区的塘厦镇。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据，塘厦镇潜在新增供应量高达133.63万平方米，比亚军南城的95.55万平方米高出38.08万平方米，这个住宅的新增供应量也是2011年塘厦镇商品房新增供应31.09万平方米的4.30倍，更是2011年塘厦镇商品房成交量26.60万平方米的5.02倍。

　　2012年，碧桂园将在塘厦连开4盘，此外，还有万科、中信、金地、三正、金众等品牌开发商的多个项目。尽管品牌开发商对深圳客更有号召力，会刺激需求释放，但是品牌房企将短兵相接，竞争趋于白热化。

　　瑞峰置业副总经理姚丽军说：“塘厦项目众多，并且有‘价格屠夫’碧桂园在，今年塘厦的价格战值得期待。”

　　同时，作为全市房地产开发商的热点板块——南城西平，小小弹丸之地聚集了光大·景湖荣郡、中信·凯旋公馆、中熙·弥珍道、世纪城国际公馆、世纪城玫瑰公馆等诸多项目。目前，这个板块内已经有楼盘开始推出整栋的特价房。姚丽军说，这个区域的竞争压力大。李兴旺说，这个板块价格虚高，回调5%是比较合理的。

　　此外，大朗一手住宅2012年潜在新增供应17.16万平方米，供应量在全市处于中间位置，但是由于小地块比较多，房地产企业也集中，姚丽军说，价格竞争也是意料中的事。据记者了解，除了大朗碧桂园、东方银座中心城等旧盘继续在售之外，还有中熙·香华里、嘉宏·银朗湾、钜隆·东逸湾、松山湖东郡等4个新盘入市。

　　成交或稳中有降

　　2012年，品牌开发商的楼盘将明显增多，进入品牌之年，特别是万科、碧桂园、佳兆业、恒大等大型房企有很多全新楼盘面市。

　　东莞中原地产研究中心相关负责人说，2012年，临近深圳的凤岗、塘厦、长安、虎门、樟木头以及泛城区的大朗、厚街、寮步将是热点片区。其中，碧桂园集团将有全新楼盘塘厦·碧桂园、碧桂园·时代城、观澜·碧桂园、碧桂园·天麓山蓄势待发，潜在供应面积近50万平方米。东莞万科在继续经营2011年8个楼盘的基础上，将新开3个楼盘，共11盘共同举事(没有统计深圳万科打造的万科·棠樾)，东莞万科潜在供应60万平方米左右。佳兆业地产的西平、沙田项目也稳步推进

　　该负责人说，品牌开发商扎堆号召力强、货量充足激发需求、政府再次支持首次置业、深圳需求外溢、公积金贷款优惠、商业升温等诸多利好因素将为楼市成交托底，同时考虑到购房利息成本仍然偏高、购房者“买涨杀跌”、楼盘工程进度等制约因素，预计2012年东莞商品房成交面积，与2011年旗鼓相当或小幅下调，商品房的成交在550万—620万平方米，销售金额在450亿—550亿元。而2011年，商品房成交大约591万平方米，成交金额大约494亿元。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关负责人表示，适度担忧，谨慎乐观，东莞楼市成交量仍以“稳”字当先，但存在轻微下调的可能性，一手住宅销量估计在480万—520万平方米之间，而2011年的销量大约521万平方米。（记者 曾德军）