今年房企资金缺口或超万亿 卖项目案例将大增

　　导读：今年房地产企业资金缺口可能会超过万亿，卖项目将成常态。经济之声聚焦：面对巨大资金缺口，房地产企业应该怎么办？转卖项目和大幅降价甩卖，哪个才是房企解决资金压力的最佳办法？上千万套保障房，能否给房企觅得发展机会？

　　据经济之声《央广财经评论》报道，房地产研究机构瑞银房产最新发布的一份警示说，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

　　国泰君安针对今年房地产行业的一份研究报告显示，整体而言，去年房地产资金需求并没有出现缺口，但今年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而房地产企业能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。据了解，去年万科销售额为一千二百多亿元，换句话说，今年房企的资金缺口量相当于万科去年销售额的近11倍。而中国房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售排行榜》显示，去年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额不到九千亿，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。

　　持续调控之下开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。瑞银房产报告称一季度末与二季度初是房地产行业的高危期，可能会出现风险集中爆发、中小房地产商资金链断裂的现象。经济之声评论员、北京大学房地产研究所所长陈国强基本同意这一判断。

　　陈国强：从2010年4月开始的这一轮调控，对于大多数房企都产生了很深刻的影响，特别是一些中小房企应对市场变局的手段、能力有限，他们面临着生存的压力、发展的压力，特别是生存的压力恐怕就更现实一些。所以2012年上半年对于很多房企来说，的确面临生存的一个困扰。

　　统计数据显示，去年交易市场出现的近500栋房地产行业的股权以及资产交易，涉及金额超过1500亿，也就是说很多房地产企业为了能够活下来，已经在卖项目了，陈国强认为这种卖项目的现象在今年会增多。

　　陈国强：2011年和2010年相比，腾挪项目、转让项目的案例和应该有大幅度的增加。除了降价销售之外，恐怕腾挪项目、转让、寻找合作伙伴是一个很基本的途径了。

　　但陈国强认为这种基本途径并不一定适用于每家企业。因为毕竟在面对资金问题的时候，有很多种渠道、很多种方式，包括寻找其它的融资渠道、融资的手段，转让项目或者寻找合作伙伴等。例如通过价格的调整来加速资金的回笼也是一个办法。

　　陈国强：对不同的企业来说，恐怕有不同的手段，有多方面选择。但是转让项目或者说这种项目的并购、股权的并购恐怕是一个很基本的一个渠道，一个手段。

　　陈国强同时指出，降价促销能不能换来销售量的提高和相应的大量资金的回笼，取决于这是否是一个实质性的价格的调整。

　　陈国强：如果只是一个象征性的(调整)或者让利的幅度有限，没有达到市场的预期，恐怕这种价格的手段的运用也未必能够奏效。所以降价之后包括少拿地或者不拿地，对在建的项目控制进度，放慢节奏等，都是基本手段。

　　商品房处在一个寒冬期，那么房地产企业能不能从目前国家对于保障房的大发展中获得另外的发展机会呢？陈国强对此持肯定的态度。

　　陈国强：从保障房的建设来看，对于过去主要从事商品房投资开发的企业来说，保障房尽管投资收益空间和商品房相比要明显弱一些，但是它可以解决企业业务的稳定性以及企业的现金流问题，所以在保障房当中去寻找、去把握机会，我想对于多数房企而言也不失为一个选择。

　　既然今年一季度、二季度确实属于房地产行业的危险性阶段，那么它的危险期会不会对金融行业以及整个宏观经济产生影响呢？陈国强表示影响是有的，但是其程度得看市场调整的深度。

　　陈国强：如果是一种比较轻度的调整，那么对于银行的金融风险或者金融的系统性风险恐怕就谈不上。如果出现了比较大幅度的调整，那么金融系统恐怕也会引起一系列的相关问题。所以还是要看调整的幅度包括持续的时间。

　　陈国强同时指出，如果是一些中小企业出现问题，对于其它行业的影响程度就相对可控。如果一些实力比较强的品牌企业出现项目并购、股权转让，那么对于行业而言，对于其它相关产业而言恐怕影响就不能低估。