新盘年后“开战” 上半年约50楼盘入市

　　“文官武将，各穿锦衣；帐下偏裨将校，都披银铠；分两行而入……”此一幕，乃《三国演义》第四十五回所载，赤壁之战前，周瑜宴请蒋干，帐内精英：鲁肃、太史慈、黄盖、蒋钦等文官武将，披锦衣铠甲悉数到场。周瑜即曰，“此皆江东之英杰。今日此会，可名群英会。”

　　大江东去，浪淘尽，千古风流人物。借古喻今，楼市调控大浪淘沙，昔日业内“风流人物”也好似逆水行舟，不得新规则要领者，不进，则退。

　　2011年楼市冰封，2012年期待破冰之师。业内群英，文则呈上锦囊妙计，武则受命危难之时。调控之下，楼市战场早已阵势变幻，仅靠一纸兵书，或仅靠武夫套路，恐要败下阵来。

　　昔日枭雄，未必依旧是今日英雄。龙年楼市大战，且看新版“群英会”。

　　兔年记

　　农历兔年进入尾声，楼市统计业绩的自然年度也已结束。

　　2011年，是调控“绳索”紧绷的一年，如果说2010年不乏观望需求的话，那么2011年2月17日北京出台的严厉限购政策，使得潜在的购房者戴上了购买资格的“脚镣”。

　　戴着“脚镣”起舞的商品住宅市场，还要迈过信贷政策的门槛。而房企要在销售不畅、预售资金监管、融资渠道紧缩的多个政策组合拳下“过冬”。房价掉头向下已经成为大势所趋，成交量下降已成记忆全年的关键词。

　　据北京市住建委网站信息显示，2011年北京楼市全年供应面积1021.12万平米，同比下降15%；2011年楼市成交面积为873.94万平米，同比2010年过千万平米的成交面积下跌26.8%，创下了数年来最低记录。商品住宅实际成交套数和成交金额同比分别下降了28.4%和21.5%。去年下半年房企降价促销不断，全年的楼市成交均价为21850元/平米，与2010年相比同比上涨7%，但涨幅回落。

　　龙冬对

　　三国有诸葛亮“隆中对”，解析天下大势，提出战略构想。“移植”此一幕至楼市，周瑜敢问群英，龙年的楼市冬日，如何卖房？

　　行情看淡，该卖就卖

　　周瑜一问“群英”：今日之楼市似与“寒冬”一比，诸公眼下且怎样看待龙年之行市？是果断推盘，还是等待“微调”政策，观望而后行？

　　●温立伟(路劲地产北京营销总监)：

　　路劲地产今年在京新盘路劲·世界城一季度或是二季度推盘未最终确定，但会在上半年开售。明年销售大势不会更好。近5年内调控政策不会有太大变化，调控下的市场将成为一种常态。而对于开发商来讲，此前的“机会主义”不存在了，必须面对现实，不会赌政策、赌市场。公司现在的策略很明白。没有暴利，该卖就卖，不等待。

　　●王怡(首开股份董秘)：

　　明年成交恐还会下滑，一季度有春节等销售淡季，预计一季度的成交业绩惨淡。首开今年还有新盘国风美仑、康乃馨城。今年会继续贯彻去年保证现金流的战略。加大去存货的力度。目前业内有对于“政策微调”的呼吁，虽希望政策微调，但不会等待政策微调。

　　●肖劲(北京万科营销总监)：

　　万科在去年拿下多个优质地块，今年不乏新项目。纯新盘京投万科新里程地处目前供应量较大的房山区域，今年入市时间和价格暂还未定。预计下半年入市的郭公庄万科蓝、旧宫地块万科琥珀系列等新盘，也均按照开发节奏推盘。

　　随行就市，积极促销

　　周瑜二问“群英”：调控之下，降价是大势所趋，龙年新盘入市，降价是否可以有效撬动需求，定价思路是否有解？

　　温立伟：这个问题在当今局势之下也简单了，企业会履行“市场行为”。降价，降到符合购房人的心理预期。如果纯新盘开盘晚于周边楼盘，那么也可以根据周边的不同产品和价格进行调整。新规则下考验的是企业的经营心态和经营能力，只要是公司可以承受的定价，就可以卖。

　　肖劲：万科一直采取积极定价策略，纯新盘入市在大行情下也会随行就市，降低预期。但是从兔年年关此一轮的促销降价案例中来看，并非降价楼盘都有成交量的促动，撬得动限购后的需求。降价多少，会撬动多少需求，也并不是一道简单的题目。

　　王怡：去年，首开在年初就确定了积极的促销策略，制定适合市场的价格，取得了不错的销售业绩。限购政策下，不一定降价促销就会明显奏效。今年会针对市场变化和购房人的心态定价。

　　观后感

　　供过于求将深度恶化

　　●任启鑫(亚豪机构副总经理)：

　　在当前的政策形势下，预计今年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套，如果再加上老项目后期推出的新房源，今年去化速度远远无法追赶大规模新增供应，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰，房价恐将面临深幅下行调整。

　　成交量或“维稳”

　　●陈国强(中国房地产学会副会长)：

　　目前业内有政策微调的呼声，但是调控的口径没变。就目前的情况来看，北京市提出的“稳中有降”的目标，会基本反映2012年市场状况。这一点，理解起来可以认为是2012年，成交量主要表现为“稳”，但可能比2011年有所回升。今年开发商依旧会把降价作为市场策略，虽然限购严厉，但是也会撬动部分需求。此外，若信贷政策针对首次置业实行差别化优惠，还可以触动部分刚需需求。价格方面表现为“降”，2011年，一手房市场价格约涨7%，2012年，这个涨幅将依旧下降，价格回调。

　　上半年是推盘窗口期

　　●陈劲松(世联地产董事长)：

　　判断触底应该看成交量，而不是价格。价格在2012年不会有反弹，但成交量的放大将体现触底的开始，新开盘就成为2012年上半年探底、筑底的主力军，新盘开盘依然在上半年是窗口期，入手时机很重要。

　　 ■ 迎新客

　　辞旧迎新，2012新盘推盘计划在列。从整体大势来看，价格延续2011年的下行大势成为必然。

　　“跨年”楼盘挤入市

　　在亚豪机构检测统计的2012年开盘列表中，上半年预计约有50个楼盘入市，其中不乏2011年年底就在市场传出声音，预热入市的楼盘。如保利新茉莉公馆、京投万科新里程、路劲·世界城等。而目前，这些楼盘，都有计划在今年上半年入市，有的受到开发、手续办理影响，有的为大势所累，成为跨年度楼盘。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，明年开盘楼盘有主动及被动的。2009、2010两年供地高峰期过后，2011年北京出现了项目开工潮。北京市统计局数据显示，2011年1月-11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平米，比上年同期增长45.5%，这意味着众多项目进入了开盘倒计时。另一方面，2011年楼市成交冷清，令一些蓄客不够理想的新盘一再推迟上市，拖至2012年后。

　　针对新开楼盘定价的思路，记者采访了明年有纯新盘待售的万科、首开、路劲等开发商，相关负责人均对价格大势下行无非议。定价思路也多是以市场变化为导向，但也有开发商表示，降价未必能获得预期的成交回暖。

　　“后开者”被定价

　　目前一些新盘在板块区域中属于“后开者”，不少可能会遭遇区域供应放大、板块价值被锁定以后的被动定价。

　　如大兴生物医药基地以及昌平南邵板块。去年年底，龙湖时代天街已经以11800元/平米的价格“抢开”，基本锁定了板块价值。这给今年计划入市的保利新茉莉公馆、金融街·融汇、联港·幸福湾等带来难题。这三个新盘中，土地成本最高的金融街·融汇，楼面价接近8000元/平米，如果参照现有区域低开盘来定价，可谓“裸售”。位居南邵板块的新盘北京风景已经在2011年底开售，以15600元/平米低开。其“邻居”路劲世界城则预计今年上半年入市，作为区域“后开盘”，营销负责人温立伟针对此状况表示，操盘思路也很清晰，降价至符合市场。在区域内可以针对已经开出的楼盘不同产品及价格进行调整。记者 张晓蕊 李捷