水淹七军 二手房市场“退烧”

　　2011年调控政策出台后，二手房市场成交量大幅下跌；专家预计2012年房价底部应在第二季度

　　2011年调控政策对于北京二手房市场的影响，与《三国演义》中的关云长放水淹七军，颇有暗合之处。

　　《三国演义》第七十四回里，描述于禁、庞德“大起七军，前往樊城。这七军，皆北方强壮之士。”北京的各家二手房经纪公司，经过2009年和2010年两年房地产市场的高歌猛进，扩张迅速，在2011年初的时候，也可谓兵强马壮，意气风发。

　　而调控政策出台后，二手房市场的成交量应声下跌，也好似《三国演义》中的诗句：“夜半征鼙响震天，襄樊平地作深渊。”好在目前从业人员尚未到“水里七军皆丧胆”的地步，正在艰难中前行。

　　兔年记

　　“夜半征鼙响震天，襄樊平地作深渊。”——《三国演义》第七十四回

　　2011年的二手房市场，成交量方面的走势呈明显的L型，1月份的成交量为23000套，还延续着2010年高歌猛进的态势，2月份调控出台后成交量骤减，2-12月11个月期间单月成交量均在8000套上下徘徊，从2011年4月开始，北京二手房市场连续8个月单月成交量低于万套。而成交量的最低点居然出现在了传统的“银十”，成交量仅为7262套。

　　在价格方面，从全年统计上来看，虽然没有出现明显下降，但是到了2011年第四季度，郊区很多二手房价格已经比2011年初下降了20%以上。

　　在这样低迷的市场环境下，二手房经纪公司的日子自然不会太好过，在调控初期，在北京二手房代理份额第三位的鑫尊置地，就果断关闭50家门店，而链家地产负责人也表示，链家地产在北京第四季度的业绩出现下降，虽然2011年全年是盈利的，但四季度有可能会出现亏损。

　　龙冬对

　　惨淡的2011年已经过去，生活还要继续，无论是二手房从业人员还是潜在购房人，都在密切关注楼市的情况，想对未来走势作出判断，我们不妨听听几位业内资深人士的看法。

　　二季度价格有望趋稳

　　关云长一问“群英”：2012年二手房成交量和成交价格走势会如何？

　　链家地产副总裁林倩：北京市场上的刚性需求还是比较多的，2011年第四季度二手房价格开始明显松动，房价每下跌一部分，就能释放出一部分购房需求，加上每过一年，就会有一部分纳税满5年的需求释放出来，这些都会是支撑二手房市场的主要购买力。这波市场调控后，房价的底部应该是在第二季度。我们监测的结论是，只要北京二手房的月成交量不超过12000套，房价就不会上涨。因此政策上还是有一定放松空间的。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：我认为2012年的二手房市场上，价格在年初还会继续下降，经过一段时间以后，大约到第二季度，价格可能会随着下降的过程，逐渐趋于稳定。在价格方面，我认为2012年不会再有非常大的降幅了，可能会在10%左右。

　　在成交量上，我认为2012年的情况会好于2011年，成交量会有所增长。做出这样的判断，一方面是市场上的需求还是存在的，如果市场趋于稳定，该出手的客户还是会出手购房。另一方面，我觉得明年虽然限购政策还会持续，但是不排除适度松绑的可能。

　　我认为北京市限购政策还是有放松的可能，2011年北京市GDP增长速度是比较慢的，现在除了楼市，其他产业的情况也不是很好，现在楼市的存量，按照2011年的销售量，可以销售2年，压力还是很大的，我觉得对于楼市的限制适度放松还是必要的。

　　房产税成二手房市场最大变数

　　关云长二问“群英”：2012年哪些因素会影响二手房市场走势？

　　链家地产副总裁林倩：金融政策、税费政策和限购政策等不利因素在2012年会继续影响市场，但是也会有新的因素出现。例如金融方面，虽然整体不会大幅放松，但很可能会做出适度的调整。在调控政策方面，应该也不会有大的变化。今年比较大的变数是房产税，住建部一再表示要扩大房产税试点，北京是不是会成为试点还不清楚。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：我觉得影响2012年二手房市场走势的，除了政策因素以外，最核心的还是价格。与新房市场相比，二手房市场无论是在降价还是在放量的方面，反应的速度都会慢一些。因为二手房卖主绝大多数没有资金链断裂的风险，所以都是新房市场降价之后，传导到二手房市场。因此一手房市场的走势，也会对其构成一定的影响。

　　观后感

　　一二手房联动抗“寒”

　　●刘军(鑫尊地产代理集团董事长)：

　　我认为2012年二手房市场上的成交量，春节后可能会出现微涨，第二季度保持月成交9000套左右的水平。据我们对于市场的观察，北京二手房市场上只要月成交量达不到10000套以上，价格就会继续往下走。因此价格可能会缓慢下降，直到月成交量达到10000套以上，量价达到平衡。

　　鑫尊置地在门店数量的调整2011年就已经完成，2012年一方面要把租赁业务做好，另外就是在一二手房联动方面进行扩充，增加业务链条。关于一二手房联动，鑫尊置地从2011年第四季度才开始做，我们认为至少在楼市淡季，是可以增加二手经纪公司业务量的一种方法。至于一二手房联动是不是大的趋势，我认为现在还很难说。

　　下半年市场或回暖

　　●吴存胜(北京麦田房产副总经理)：

　　我认为2012年第一季度房价应该还会往下走，成交量可能和2011年下半年差不多。下半年要看金融环境和政策走势，可能市场会有所回暖，但是幅度应该不会很大。

　　我们现在的策略是做好现在的门店规模，提高质量。门店会继续进行适度的增加。我们并不过多地看外部环境，市场好也不会过多扩张，市场不好也不会过多收缩，更多地专注于发展企业自身。本报记者 刘狄