穗二手房议价空间达三年最大

　　在严厉的宏观政策影响下，2011年广州二手房成交登记面积同比下降24.7%(前11个月)，中介数据显示，二手成交均价同比2010年仍然上涨了两成，增幅较之前有所放缓。

　　临近年末，随着淘金家园、赤岗、江南西等板块一手房楼盘价格的大幅松动，直接影响了二手房的价格。昨天，合富、中原、满堂红等发布的二手研究报告不约而同地显示，在持续半年的平稳之后，广州的二手房价格终于在2011年年末出现了下降，议价空间达到了自2008年以来最大。

　　二手房传统交易旺季不旺

　　满堂红的成交数据显示，去年12月份，广州二手住宅成交均价为14020元/平方米，环比下跌6.9%，这是自去年6月份以来二手均价首次出现下跌。

　　在合富置业的成交均价表上，广州二手房的价格在2011年的5~11月，一直在1.5万~1.6万的均价上运行，而在2011年12月，连跌两个台阶，跌落到14920元/平方米。

　　“对于二手住宅市场来说，年底是传统的交易旺季，但去年未如期而至。” 中原地产研究部副经理瞿中奇向记者表示。根据中原成交数据估算，去年12月广州二手住宅成交量依然在低位徘徊，中原成交均价为17980元/平方米，比上月略降4%。

　　中低价位房源占比提高

　　在具体板块上：2011年12月份，天河区中原成交均价为21459元/平方米，环比上月下降超一成；荔湾区中原成交均价为14340元/平方米，环比下降约一成。

　　“2011年12月份二手住宅成交均价下跌主要有两个原因。” 满堂红研究部高级主任肖文晓表示，首先是年底一手楼大范围促销，业主心态动摇，带动二手楼成交价格实质性下降。“去年11月份、12月份二手住宅的平均议价空间分别为-6.9%和-6.8%，如此大的议价空间是2008年之后从未有过的。”成交均价下降的还有另一个原因是：中小户型、中低价位房源成交占比提高。

　　特点

　　首次置业比例上升到六成

　　2011年，“限购限贷”政策对改善型换房买家和长短线投资者产生较明显影响，一方面令没有迫切改善居住环境需求的换房者暂缓或搁置“小屋换大屋”的计划，另一方面也令不少投资者退出住宅市场而转投商用物业。受调控政策影响相对较小的首次置业等刚性需求买家比例在2011年进一步增加，据合富置业成交数据统计，2011年各月首次置业刚需买家占比普遍稳居六成或以上水平，而在2010年同期首次置业买家比例仅为五成左右。

　　受房贷额度紧张影响，一次性付款购房比例也相应上升。合富置业市场部高级主任梁燕明告诉记者，2011年广州二手住宅市场上一次性付款购房比例呈现逐季上升的趋势，到2011年第四季度一次性付款购房比例已突破40%的份额，创近两年一次性付款购房比例新高。

　　预测

　　今年上半年价量将继续盘整

　　在严厉的调控政策下，2011年广州二手市场成交低迷。据广州市国土房管局公布数据统计，前11个月广州市存量住宅交易登记面积同比下降24.7%。

　　合富置业的成交数据显示，2011年二手住宅市场成交均价虽然仍出现增长，但增幅明显较之前有所放缓。全年二手住宅成交均价为15163元/平方米，与2010年相比增幅约20%，而2010年广州二手住宅成交均价与2009年相比增幅为30%。在剔除物业内部结构特征对价格产生的影响后，广州二手楼价走势实际呈现前稳后略松，总体保持高位企稳、略有调整的态势，

　　“基于2012年调控政策持续以及整体经济环境的影响，预计2012年上半年广州二手住宅市场交投以及价格仍将处于盘整阶段，买卖双方博弈状态将持续。”合富置业市场部高级主任梁燕明表示。

　　而肖文晓表示，由于节前的观望气氛，接下来到春节的这段时间二手的表现会更加一般，随着银行的房贷额度放开，市场有望消化掉一批降价房源，令成交量有所起色。

　　从交投热点板块和楼盘分析，由于中心城区价格持续坚挺，松动幅度不大，促使价格相对实惠的非市中心一线区域的板块、楼盘受到购房者青睐，如2011年部分二手交投热门板块和楼盘就落在番禺、黄埔、花都等区域。预计2012年上半年价格实惠、受到市政基建利好而令生活出行环境有所改善的板块和楼盘，受关注度将有望保持。