70城市住宅用地

　　楼面均价连跌仨月

　　《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》日前发布，该报告显示，4月，全国70个城市住宅用地平均楼面地价为1793元/平方米，土地价格继2月、3月出现回落后，这是连续第三个月下跌。

　　面对2009年下半年以来房价急剧攀升，土地市场“地王”频现的现象，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。

　　从2009年12月11日的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”，政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台，政策效应在4月得到集中体现。

　　该报告由中国指数研究院发布。

　　数据

　　楼面地价连续3个月下跌

　　该报告显示，4月全国70个城市住宅用地平均楼面地价1793元/平方米。

　　根据中国指数研究院提供的数据，1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米，2月小幅回落，3月降至1858元/平方米。这表明4月城市住宅用地平均楼面地价继2月、3月出现回落后，继续回落，是连续第三个月下跌。

　　报告还显示，20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降，新增土地储备面积以及土地出让金总额环比3月分别下降19.11%和32.66%，平均楼面地价下降16.76%，且4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。

　　70城市住宅用地平均楼面地价

　　1月 2666元/平方米

　　2月 2343元/平方米

　　3月 1858元/平方米

　　4月 1793元/平方米

　　北京住宅用地平均楼面地价

　　1月 13305元/平方米

　　2月 7999元/平方米

　　3月 15094元/平方米

　　4月 无成交记录

　　分析

　　“土地暂停出让” 影响了拿地

　　房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓，企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下，房地产企业将转向2、3线城市理性扩张，高价拿地现象将会得到遏制。

　　今年3月22日，国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上说，各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。原本安排在4月10日发布的该计划却一直拖到4月15日才发布。

　　受“计划出台之前暂停土地出让”的政策影响，4月土地供应有所回落，据中国指数研究院报告显示，4月全国70个重点城市推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)249宗，环比减少40%，同比减少7%。

　　瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师李洪敏说，国务院出台的“新国十条”，也产生了较大的连锁反应，开发企业拿地的心理预期受到影响。

　　预测

　　楼市出现拐点

　　不大可能

　　平均楼面地价连续三个月下跌，是否意味着5月份继续下跌呢？

　　国家出台调控措施后，青岛、北京、海南都相继出台遏制房价过快上涨的措施。

　　瀚森国际管理咨询高级地产分析师李洪敏认为，此次调控政策是近年来最严厉的房地产调控政策。

　　李洪敏说： “不再像以往那样，单一以信贷为调控主要手段，而是以提高土地出让金的首付比例、增加住宅用地供应、打击囤地等多种手段进行。而且，接下来说不定还有税收政策等方面的调控手段。”

　　李洪敏认为，此次调控，中央的决心非常大。房价是不可能像2009年那样一路高歌猛进的，但是说楼市拐点出现为时尚早。此次调控措施，主要针对的就是投资、投机性购房，房价迅速下跌不大可能。

　　“此次调控是意在抑制目前全国部分城市房价的过快上涨。而且，在投资渠道没有增加的情况下，房价短期内未必会降。另外若新政之后房价继续飙升，未来可能就将有更具力度的政策出台，比如增收物业税等。”

　　北京落点

　　4月份无成交 前仨月波动大

　　今年4月份北京没有住宅用地成交，这主要是受“暂停土地出让”政策的影响，以及北京改革土地出让方式。

　　4月26日，北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因报价“超限”宣告流拍。这一事件标志着传统的价高者得的招拍挂方式从此开始得到改变。

　　从1-3月的住宅用地平均楼面地价的数据来看，这三个月的价格波动很大，因此，李洪敏认为平均楼面地价并不能完全说明楼面地价真正下降。

　　李洪敏解释，平均楼面地价是个均数，不具有实际的说服力。比如，3月份北京可能出让城八区的土地，而4月可能是城八区外，和3月同样的数量的郊区用地，而郊区的楼面地价肯定比城八区的低，这样就导致了4月的平均楼面地价降低了。

　　此外，从全国的角度来看，一线城市的土地出让较多，二、三线城市土地出让较多，也能影响到平均楼面地价。

　　土地供应无实质变化 房价不易降

　　中国指数研究院分析师何田接受法晚记者采访时说，取消协议出让土地之后，招拍挂的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的主要原因。

　　何田解释，以北京为例，“2004-2010年(2010年1-4月)7年间，采用招标出让方式较多的年份，地价增长率相对较慢，反之，增长较快。2009年，北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长51%。

　　李洪敏则认为，虽然招标方式对楼面产生一些影响，可能使得房价下降，但是土地由地方政府垄断供应，新政策只提探索新的转让方式，没提改变土地供应主体。因此，房价大降的可能性不大。

　　从4月北京的销售来看，无论是新盘还是二手房，前两周每周末均出现一次销售高峰，新政以后，销售高峰消失，每天销售持续低迷。

　　但是专家称，楼市出现拐点的结论为时尚早。因为此次调控措施，主要针对的就是投资、投机性购房，房价迅速下跌不大可能，这和社科院做出的结论是相一致的。(记者 李洪鹏)