针对去年的“退房潮”现状，日前，中国消费者协会副会长刘俊海在提出《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)修改趋势时，建议在购房中建立消费者冷静期制度，即后悔权制度，原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。在记者调查时，建立“后悔权”制度遭遇各方不同看法，有赞有弹。而多数的业内人士纷纷提出，这种制度破坏了公平的交易原则，没有丝毫的现实意义，更不具备实际的操作性。而一些人甚至担心，“此举有可能引发楼市的虚假之风。”

　　观点 1 ：

　　打破信息不对称

　　在记者此次调查中，对于在购房中可以利用“后悔权”制度，能为自己“带来更大的选择和思考空间”，对消费者而言，可谓一个迟来的好消息。他们认为，这种制度使自己的权益得到了更好的保护，“因此十分赞同，也期待这样的条款能在现实中落实下来。”

　　作为深圳的投资客，黄先生直言告诉记者说，消费者应该拥有此权利的原因在于，买卖双方所掌握的信息不对称。有很多信息，卖家掌握但买家不掌握。设立后悔权的实质，正是为了打破这种信息不对称，因为只有比较全面地了解商品的品质，消费者才能决定是否退货。后悔权是消费者知情权、选择权的一种延伸，它有利于维护消费者的权利，也无损商家的合理权利。

　　市民陈海岭说，他前段时间购房才发现，所购住房的楼梯走道宽度比购房示意图标的少了几厘米，最终通过法律途径才获得相应赔偿。他表示，如果消费者有了后悔权，开发商就不敢这么随意更改设计，消费者才能拥有更彻底的知情权、选择权。

　　他还认为，消费者与经营者信息、专业知识、财力、实力严重不对称，消费者明显属于弱势一方，“后悔权”制度目的是通过立法的倾斜，辅助弱者达到双方实际权利义务的均衡。这对消费者显然是个利好，对商家却是个考验。

　　同时，深圳一些地产人士表示，“后悔权”的设置必然大大减少消费者购物的后顾之忧，从而促进商业繁荣。但任何事物都存在“两面性”。他们担心，赋予购房者购房“后悔权”后卖方权益如何保障？购房者会不会故意刁难卖方，恶意行使“后悔权”？“后悔权”是否会沦为炒房客、投资客的渔利工具？开发商竞争对手会不会恶意批量购房后集体“后悔”？“后悔权”会不会被滥用？会不会扰乱楼市？会不会对开发商造成毁灭性打击？会不会颠覆现有的房地产销售制度？

　　观点2：

　　加剧买卖复杂性

　　深圳世华地产市场研究中心总监肖小平在接受本报记者采访时说，“现在谈到的‘后悔权’不规范，‘后悔权’与《合同法》中的相关规定相抵触，因为合同法中既然约定了双方的权利和义务，毁约方就应当承担相应的违约责任。”

　　她认为，“后悔权”的使用，有可能会引起交易中的公平原则。“以目前的认购期7天左右的时间，已经能够解决后悔问题，如果有必要，可以考虑延长认购期到14天，如果将后悔权延续到合同签订后，会面临与《合同法》撤销权冲突的法律问题。”

　　而记者在调查时发现，不少网络上至今仍讨论热烈，不少网民也指出，后悔权制度违反合同法鼓励交易的基本精神。他们甚至提出疑问，“‘后悔权’到底是个啥子权？”

　　同时，开发商在接受采访时多数对此持反对态度。一位不愿透露姓名的开发商说，开发商和买家在交易中是平等的，如果买家随意使用“后悔权”，就会大大加剧了买卖的复杂性。“赋予公民买房‘后悔权’，并不等于可无条件退房，条件就是细则做出的规定。赋予公民买房‘后悔权’，不等于允许或鼓励肆意、漫无时间约定的无理由退房，而是同时对买卖双方具有约束力。”

　　刘俊海对于开发商集体反对感到意外，他此前在接受媒体采访时表示，开发商应该有更多的自信来面对“后悔权”，他觉得主动接纳“后悔权”能提升企业的市场竞争力，对于恶意退房和个人信用系统的不完善，可以通过另外的渠道追究恶意行为组织者的民事责任，是可行的。

　　观点3：

　　缺乏现实操作性

　　同时，深圳广和律师事务所律师兰天认为，现有的商品房销售基本采用认购制度，即取得预售许可后，开发商先是同购房者签订《认购书》，收取购房者认购定金，约定时间内签订正式的《房地产买卖合同》，任何一方不签订将承担定金罚则。“后悔权”如立法通过，该《认购书》将成为废纸一张，认购定金将失去担保作用，即颠覆了现有商品房认购制度，也颠覆了商品房立约定金制度。

　　他在接受采访时表示，由于后悔起点(签订认购书后、买卖合同还是交房后)、“后悔期限”、“后悔”程序、遗留问题的处理(涉及按揭贷款、销售系统、已付税费)等方面均没有相关规定，实施起来将十分困难。

　　“好的法律如果不能得到好的执行，也将是形同虚设。”他告诉记者，就现行《消法》来说，《深圳经济特区实施＜消费者权益保护法＞办法》及《广东省实施＜消费者权益保护法＞办法》早已规定：房地产经营者以虚假广告或其他不正当手段对购房者进行欺骗性诱导的，购房者有权退房并要求双倍返还已付购房款。

　　“但实践中没有任何法院依据该规定判决购房者退房，而是选择对购房者退房条件更为苛刻的其他法律、司法解释。司法机关选择性执法，好的法律得不到好的执行，不得不说是法律的悲哀。”

　　兰天认为，与其在此争论是否在《消法》中赋予消费者“后悔权”，不如抓紧落实现有保护消费者的法律。例如，在规定“后悔权”的同时，并增加若干专门适用于房地产消费者保护的条款，如期房权益、物业管理、产权、小区规划、配套设施、产权归属等问题予以明确规定，在消费者以上权利受到侵犯的情况下，明确适用惩罚性赔偿条款。

　　观点4：

　　应设置一定条件

　　张茂荣，珠三角房地产法律专家、深圳二手房律师团首席律师。在接受本报记者采访时，他认为，“后悔权”与冷静期相关联。“后悔权”不适用于投资客、炒房客、批量购房者及二手房。

　　他说，“后悔权”作为立法意向只是针对于《消法》，而《消法》的适用范围仅限于普通消费者和经营者之间，即使立法通过“后悔权”，也只有为生活消费需要购买、使用商品的终端消费者才能享有，非消费者不适用。就楼市来说，投资客、炒房客购房目的是为了投资赚钱，批量购房者购房后不可能自己同时居住使用，不是为了自身消费，普通二手房业主不是经营者，故均不适用。

　　同时，在采访中，很多网友认为为防止“后悔权”滥用，应当给“后悔权”设置一定的条件，如主体结构不合格或房屋质量确实存在缺陷导致不能正常居住使用。张茂荣认为，该观点显然是混淆了“后悔权”和违约责任的区别。“‘后悔权’的本质是冷静期内的法定解约权，是《消法》赋予消费者购买大宗商品理性思考过程里允许单方反悔的权利，其适用是无条件的。”

　　张茂荣指出，房屋质量问题存在缺陷导致购房者退房是开发商应当承担的违约责任，该责任早已存在，并被印制在《房地产买卖合同》示范文本中，2003年最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也早有规定。(高申现)