理财师：加息周期 专家支招让您还贷更省息

　　春节假期的最后一天，央行再次宣布加息。对于贷款购房的市民来说，最关心的五年期以上贷款利率由原来的6.4%上调为6.6%，这意味着每月的还款额会略有增加。虽然上调0.2%的利率对大多住房月供的影响只是多了几十或上百元，但是从长期来看并不是一笔小数目。再加上近期一系列房贷政策的调整，优惠利率也正在进一步被取消，在加息周期中，怎样还房贷更省息，成为市民目前最关心的话题。昨日，记者就此咨询了业内专家，给市民提供一些实用建议。

　　50万房贷月供增加58.87元

　　近期央行动作频频，以50万元房贷，20年为贷款周期，按照等额本息还款方式，每月还款额将增加58.87元。而按照等额本金还款方式，首月月供将增加86元，整个贷款周期内，加息后平均每月还款额增加42.44元。虽然每月多还58.87元并不起眼，但如果细算，一年下来便要多还706.44元，20年的总利息则要多出14128.80元。如果再同加息前并且享受8.5折优惠利率相对比，仅每月就要多还300多元。

　　此外，目前银行虽然没有对二套房停止放贷，但部分商业银行对于二套房的贷款利率标准，已经由原来的1.1倍提升至1.3倍，这样一来，加息后二套房购房者的压力更显著增加。总的来看，加息以及利率优惠取消的双重打击使得如今贷款买房压力陡增。业内人士称，预计今年之内还会再有加息。有两个因素将影响到加息的速度，一是对资本流入的担忧，去年四季度资本流入加快，加速升息会加大中国与国际市场的利差；二是通胀走势仍需观察，历史数据表明负利率不一定会促使央行快速升息。

　　公积金贷款利率优势加大

　　除了商业贷款利率，此次公积金贷款利率也涨了，首套房5年期以上个人住房公积金贷款利率由4.3%上调至4.5%，五年期以下个人住房公积金贷款利率由3.75%上调至4.0%。二套房购房者申请公积金，五年期以上的贷款利率上浮1.1倍至4.95%，五年期以下的则上浮为4.4%。

　　虽然公积金同样提高了利率，但是同商业贷款相比，其利率优势反而更加明显了。首套房商业贷款利率目前为6.6%，公积金为4.5%，利息差高达2.1%，而之前这一利息差仅为1.14%。同样以贷款50万元期限20年为例，商业贷款的月供为3757.36元，公积金贷款加息后的月供为3163.25元，比商业贷款月供省下594.11元。

　　此外，市民需要注意的是，一般来说新的贷款利率将会在次年的1月1日起执行，2010年央行分别在10月份和12月份上调了两次贷款利率。对于存量房贷的客户来说，目前执行的利率标准应该为2010年12月的房贷利率标准；而对于春节后才办理贷款的客户，则是按照目前的最新利率来执行。

　　如何还房贷更省息

　　尽管加息的脚步越来越快，但是已经贷款买房的人还要继续还贷，有需求却不能全款买房的人还是要向银行贷款。那么，如何能够降低加息对房贷的影响呢？银行专家表示，尽管利率不断增加，但是还是有一些方法可以帮助大家节省利息。

　　一、通过选择房贷方式来降低利息。

　　A。固定利率房贷：所谓普通固定利率房贷，是指购房者在签订购房贷款合同时如果选择了这种贷款，在贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。需注意的是，固定利率贷款的贷款利率要比浮动利率贷款的利率要高，固定的时间越长，利率就越高，而且固定利率贷款有期限限制，一次固定时间最长不能超过20年。一旦选择了固定利率贷款，如果发生利率下降，借款人就要承担高利率的风险；但是，当前中国还处于加息的通道中，选择中短期的固定利率贷款对规避加息风险还是很有效的。

　　B。公积金贷款：公积金房贷的利率要比同期的商业房贷低很多，虽然每次加息都是商业贷款和公积金贷款同时进行利率调整，不过各自的调整幅度不一样，公积金贷款利率的上调幅度基本是商业贷款的一半。如果今后央行持续加息，公积金贷款的利率优势将愈加明显。

　　C。“气球贷”业务：不少银行为了吸引客户，都会推出以省息为目的的特色贷款业务。如深圳发展银行的“气球贷”，借款人的贷款利息和部分本金分期偿还，剩余的本金到期一次性偿还，实际贷款期限较短，相应的贷款利率也较低。不过在气球贷到期时需要一次性支付剩余本金，所以适合于预期未来收入有较大增长的人群。

　　二、通过减少本金来降低加息的影响。

　　A。双周供： 双周供是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。由于双周供比月供的还款频率高，贷款本金减少得更快，整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。

　　B. 等额本金还款法： 等额本金还款法是指借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对于常见的等额本息来说，尽管前期支付的本金和利息较多，但是由于本金不断减少，不仅还款负担逐月递减，总的利息支出较低，而且在同样面临加息的情况下，需要多支出的利息也要少很多。

　　本报记者 蔡云舟 摄影 谢明刚