4月6日，中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。在通胀的压力日益高涨的今天，已经有专家预测下一次的加息就在二季度，那么对于众多的房贷一族来说，是否需要考虑提前还贷呢？提前还贷到底值不值呢?本期《财道》给您算算细账。
百万商贷多还20万
注意次年才生效
本次的加息之后，最受房贷一族关注的五年期以上贷款利率(房贷利率)上调至6.80%，到底有多大的影响呢？北京银行营业部财富中心理财师王薇给读者算了一笔账：以一套总价150万元的住房为例，商业贷款100万元，分30年还清。按等额本息还款计算，本次加息前(基准利率为6.6%)，月均还款额为6386.59元。加息后，基准利率变为6.8%，月均还款额为6519.25元，房贷族每月增加还款132.66元。而相比2010年10月20日之前5年期以上贷款5.94%的基准利率，当前利率已累计提高了0.86个百分点。个人住房公积金贷款五年以下(含五年)和五年以上分别提高至4.20%和4.70%，均较之前提高了0.20个百分点。
另外，王薇特别提醒房贷一族，目前贷款利率调整常用的是次年调整方式，也就是说，不论是升息还是降息，也不管一年之内人民银行多少次调整贷款利率，贷款利率也暂时沿用年初的，直到次年1月1日才随之调整，所以借款人无需一看到调息就急于马上还款，而可以选择在真正调息之前还款即可。具体到这一次的调整来说，100万元30年期贷款，按照利率5.94%计算，总利息1144514.50元，月均还款额为5956.98元，四次加息后每月多还562.27元，总利息支出增加更是超过20.24万元。不仅商业贷款利率提高，公积金贷款利率也在跟涨。据悉，目前首套房商业贷款利率为6.8%，公积金为4.7%，利率差高达2.1%，而之前这一数据仅为1.14%。银行理财专家介绍，目前同样以贷款100万元期限30年为例，商业贷款的月供为6519.25元，公积金仅为5186.38元，房贷族每月少还1332.87元。
核心在于利息收支差距
对于不同的房贷族而言，提前还款是否划算不能一概而论，一定要考虑到房价的增长率和利息调整的时间因素。王薇认为，计算提前还款是否划算，核心问题当然就是看还款之后节省的利息支出是否大于不还款带来的利息收入。不同的房贷族需要不同的对策——
1、普通无投资经验的老百姓
普通的百姓买房大都出于自住的刚性需求，没有投资目的，在未来卖房的可能性很小，对于这类群体，如果不提前还款通常都是将钱简单地存入银行，存款利息收入当然无法覆盖贷款的利息支出，这时候就要看本身的房贷是否享受7折等优惠政策，如果享受优惠，就可以考虑暂时不还款。再有就是等额本息还款年数过半的，或等额本金还款年数超过1/3的，再提前还款就相对不划算了。
相反，对于处于还款前期，又不享受优惠的借款人，在连续加息的情况下，如果有经济能力就应该考虑提前还贷，还款时考虑家庭的综合经济情况选择全部还或是部分还。当部分还款之后，也可以根据自身承受能力要求银行保持原来的月供金额，缩短贷款期限从而进一步节省利息。
2、有经验的投资者
对于有一定投资经验、且买房用于投资的借款人来说，更多地需要考虑房价的增长率和手上现有投资产品的收益率。如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。但如果借款人购买的是第二套房产，利率上浮，且市场不断加息，借款人需综合考虑经济实力、时间、机会成本来确定自己的最佳还款方式。另外，还要考虑房子的位置和价值，如果房子处于北京的核心区域，那么有理由相信未来也很有可能保持价格的坚挺。因此，从中长期考虑，特别是具有投资目的的房子，可以暂时不考虑提前还贷。
另外四种人也无需提前
很多贷款族依然有些疑惑：“我们这些夹心族到底该怎么算呢？因为既不是有经验的投资理财者，也不是毫无投资经验，那么我们该怎么做呢？”白领姜伟就认为自己是标准的北京贷款族，“我以前看过一篇北京贷款族的标准像，说是年纪30出头，贷款100多万，收入七八千块，有一辆经济小车，夫妻俩正准备要孩子，夫妻俩有一个是外地户口，还有需要养老的外地老人，感觉那就是在说我呀，所以我希望得到的建议是越具体越好，因为我们比上不足比下有余，我们只有八万块闲钱，用不用提前还呢？”对于姜伟的这种情况，北京银行理财师王薇的建议是：“还是不要提前还了。一方面他们准备要孩子，孩子今后的花销会非常大，而家里需要赡养的老人也存在这个问题，老人、孩子一旦有个头痛脑热什么的，都会产生不小的费用。而且像姜伟这样的年轻人普遍接受能力都比较强，所以即使他们在银行购买理财产品的收益都会超过加息的利息，我不建议他提前还贷。”
王薇还对另外四种无需提前还贷的人进行了归纳。第一种是仍需支付违约金的贷款者。对于在较短时间内即要求提前还款的客户，各家银行均有不同的违约金要求。以建设银行为例，规定如在贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金，贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。违约金随支付年限减少，3年以上则不需支付。如房贷100万元，一年内贷款人如提前偿还全部本金就需支付3万元违约金。而如果是以20年，8.5折利率优惠计算，两次利率提高后，需要多支付的利息总额也仅在5万元左右。这种情况下，不如“等一等”，待不需支付违约金时再做偿还。
第二种情况是那些享受最大利率优惠的人。如果市民的房贷享受基准利率打7折的优惠，提前还贷可能不划算。因为还贷后若要再找银行贷款，利率将更高。即使央行两次加息后，这类市民的5年期以上贷款年利率也才4.48%，远低于重新贷款所需的利率。
第三种情况是已经还贷很长时间的贷款人。一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2/3；30年的贷款利息，本息接近相等。
第四种是那些投资理财能获得较高收益的人。如果市民手里的钱投资理财，年收益率能够高过5年期以上的房贷利率6.4%，那不如不还，依然让“钱生钱”。
提前还款三大秘籍
提前还贷的目的无非是减少利息支出，而不同的银行有不同的提前还贷方式，但万变不离其宗，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但这种方法需要强大的财力支撑，肯定不适合大多数人。
