房贷利率提高银行“催” 三类人不用着急还(2)

　　具体来说，如果购房人在2011年2月9日前办理房贷，元旦后基准利率从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的房贷，元旦后基准利率从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的房贷，元旦后的基准利率从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

　　建行北京分行的专业人士帮贷款人算了一笔账。以2011年6月30日发放一笔商业贷款为例：贷款金额100万元，贷款期限为30年，还款方式为等额本息。贷款发放时，贷款执行年利率为6.8%，贷款利率调整方式为下年初调整，每月还款日为30日。照此计算，2011年7月30日至2011年12月30日，贷款月均还款额为：6519.25元；2012年新利率执行值为7.05%，2012年1月30日起，客户月还款金额变更为6684.99元。利率调整前后月还款差额为165.74元。

　　同样以总计100万元、30年期商业贷款为例，采用等额本息还款方式，在去年2月9日前申请到房贷的购房者今年月供上涨的幅度则更大。此前还贷执行的利率为6.40%的基准利率，月供6255元；而经过三次调整后的执行利率为7.05%，每月需还6687元。这样算来，从2012年开始，月供比上一年最多的要增加432元，一年下来累计为5184元。

　　由于大多数购房人每月的还款日并非当月的第一天，因此也就牵连出分段计息的专业问题。北京银行业务人员介绍，“分段计息”就是将计息月分为两个部分计算。如还款日为每月10日，那么，2011年12月11日到2011年12月31日，还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月10日，利息则按照加息后的利率计算。

　　支个招：

　　优惠利率借款不急提前还

　　部分手握贷款“过元旦”的老借款人担心，原来享受的7折或是8.5折利率优惠的借款人，2012年的贷款利率折扣会不会随之改变。银行人士表示，原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣，存量房贷的优惠不变。但基准利率一涨，利率自然跟着上浮。

　　在2012年继续还贷，此前的加息效果显现，每月比原来多支出好几百元，有的购房人有了提前还贷的想法。

　　北京中原三级市场总监张大伟表示，一些购房人不必着急提前还款，大致分为以下几类：首先是正享受7折利率房贷的借款人。即使经过一年三次加息达到7.05%，7折后仍仅为4.935%，不仅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款银行发行的一年期理财产品收益，这也意味着普通投资的收益即可满足房贷利息。第二，等额本息还款已到中期的借款人。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多是本金，不划算。第三，等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时提前还贷，偿还的更多是本金。(本报记者 刘宇鑫 杨汛)