土地零成交能否倒逼土地财政改革

　　如何保障与土地相关的民生工程不受影响，显然需要有关部门早做准备，最好是加大国家财政直接支出的力度和财政转移支付力度

　　冯海宁

　　楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内最低水平(11月3日《经济参考报》)。

　　从报道来看，多个热点城市10月份土地市场步入熊市。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交；深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市整月无住宅用地现身。从全国情况看，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　显然，多个城市土地零成交是因为房屋成交量下降、房价下滑、开发商资金紧张且预期发生一些变化。即便想拿地，也是有心无力。对于地方政府而言，不但土地出让受阻，土地财政减少，而且还面临着开发商退地的可能。地方政府如何应对土地财政收入下滑，无疑是一大考验。这也是楼市调控要承受的代价。

　　目前，土地市场一方面是成交量大幅下滑，即将“入冬”；另一方面是土地平均溢价率持续走低。这等于是遭遇了双重打击。尽管我们希望地价早日回归理性来促使房价回归理性，但同时也让人担心，那些依赖于土地财政的民生工程，如廉租房、教育、水利等项目，会不会因为卖地收入“缩水”而“缩水”？

　　众所周知，在土地出让收益中有10%的收益用于教育，还有10%的土地出让收益用于农田水利建设；10%的土地出让收益用于廉租房建设。另外，土地财政还要用于支农、城建等方面。如何保障与土地相关的民生工程不受影响，显然需要有关部门早做准备，最好是加大国家财政直接支出的力度和财政转移支付力度。

　　温家宝总理在部署近期经济工作时强调，坚定不移调控房地产市场。这意味着，土地零成交的城市还会增多，卖地收入减少的趋势短期内难以改变。面对卖地收入减少而财政支出压力增大的现实，地方政府无疑很头疼。在笔者看来，其实这恰好给了土地财政改革的机会，有必要抓住这次机会。

　　国土部门负责人今年曾指出，当前中国土地财政形成机制存在问题。地方政府主要的建设资金来源于土地出让收入，客观上促使了多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地，牺牲了子孙后代的利益。既然已经承认有问题，至少说明国土主管部门已经有了改革土地财政的意识。但如何改革、何时改革，还不得而知。

　　笔者以为，改革土地财政绕不开几点：一是改革财政收入结构，鼓励和扶持服务业、制造业、高科技产业发展；二是改革税制，让资源税、房产税来壮大地方财政，改变地方政府的土地依赖症；三是调整中央和地方政府的财权事权分配状态。

　　但目前，改革土地财政的动静并不大，一些地方政府在土地零成交的情况下，依然沉迷于土地，不是在改革财政收入结构上动脑筋，而是在土地出让方式上动脑筋，显然找错了出路。因此说，土地零成交是倒逼土地财政改革很好的机会，但关键是梦想要照进现实。