地王八宗“最”：卖掉北京的地能换美国一年GDP(2)

　　地王身价分化：

　　北上广涨，其他省会城市跌

　　几乎所有省会都诞生了新地王，但是与2010年相比，2013年的地王们，身价也出现了极大的分化。

　　在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪，后面的地王很快就颠覆前面的地王。

　　以上海为例，5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业MaxbaseHoldings?limite以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几小时，同一区域世博会地区A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得，成交楼面单价高达40079元/平方米，成为单价地王。

　　5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格夺得了上海长宁区新华路街道71街坊地块，当时，这一价格是今年上海土地成交总价最高的。但一个月不到，6月27日，绿地集团与福建泰坤贸易有限公司组成的联合体以47.21亿元拿下上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，打破了前者的总价地王纪录。不过，没过几天，7月3日，万科张江联合体以48.7亿元高价夺地，再次打破纪录。

　　而时至8月，号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块，在经历了数次转手，沉浮18年后，重回土地市场。该地块设立起始总价175.2611亿元，9月5日竞价当天，该地块必然刷新上海总价地王的纪录。

　　北京地王的故事也还没完，也许过不了多久，中粮地产的地王将被取代，因为北京东三环附近的一块地即将上市，业界预计，届时，北京地王可能会改头换面。

　　对此，杨红旭表示，地王最能反映土地市场的动向，地王不断变更，充分表明今年北上广土地的热度，但是与此形成极大反差的是，其他省会城市的土地却有些冷清。

　　与2010年地王全国开花，北上广之外的城市经常冷不丁冒出一个价格极高的地王不同，2013年，地价创出有史以来新高的地王多集中于北上广，但其他省会城市的地王价格反而出现了下降。

　　2010年，南宁单价地王已经高达11000多元/平方米，远远超过这个城市的平均房价水平，而在2013年，南宁单价地王已经降到9332元/平方米。

　　更为夸张的是西安，西安2010年的单价地王高达11666元/平方米，但2013年西安单价地王只有2348元/平方米。

　　在贵阳，2010年的单价地王价格为3854元/平方米，而今年的地块单价普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，贵阳地王为云岩区北京路北侧、安云路东侧地块，由贵州旅游投资控股集团夺得，楼面单价只有1405元/平方米。

　　任志强解住房需求：

　　老小分居产生新需求

　　似乎没有任何理由压抑各路资金造地王的热情。刚刚过去的2013年上半年，房地产几乎再现“越调越涨”。

　　根据克而瑞等机构数据显示，2013年上半年，万科销售830亿元，同比上涨36%，位居全国房企第一，也是世界住宅销售量第一；绿地、中海、保利的销售额分别为653亿、465亿、635亿元，排在第二至第四位；销售额排在第5的恒大地产上半年销售面积达到729万平方米，蝉联房企销售面积第一，同比增幅达16%，而金额方面也刚好达到482亿元，基本完成年度千亿目标的一半。

　　2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道，仅仅五年之后，百亿、两百亿俱乐部已经黯然失色，不少房企正朝着进军500亿俱乐部、1000亿俱乐部、2000亿俱乐部而暗自发力。

　　对此，杨红旭表示，今年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“国五条”)，市场还有些犹豫，但随着成交量在5—7月迅速攀升，房企们发现，市场仍处于上升通道之中。尤其是大型房企资金充裕、销售较快，有资金优势，也有补仓的强烈意图。

　　正因为销售过快，部分房企面临缺地的局面。日前在接受《中国经济周刊》采访时，华远地产董事长任志强将这一轮土地成交上涨定义为“补仓”。“目前市场上对一二线城市的土地需求较大，这就要补仓，因此高价地集中在一线城市。”

　　在北京拿下三块高价地的泰禾集团的品牌总监沈力男告诉《中国经济周刊》，在城镇化建设背景下，未来房地产业仍将发挥一定的作用，市场依然向好，中国的一些核心优势城市必将对购房者产生较大吸引力。

　　对此，万科多次在年报中指出，中国经济正发生巨变，尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带，数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方，住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中，获得近乎无限的发展空间。

　　对此，任志强对《中国经济周刊》饶有兴致地介绍了他的最新研究成果：中国正逐步进入老龄化社会，但这并不意味着购房需求就要相应减少。上世纪80年代左右，德国是7300万人口，1900万个家庭。2010年，他们增加了800万人，变成了8100万人口，但变成了4100万个家庭。只增加了800万人口，但是增加了2200万个家庭，为什么？一调查发现，是因为老人和孩子分开住，这就是家庭分裂速度，家庭分裂导致家庭数量增加。同样道理，最近每年多建了1000多万套房子，为什么我国住房私有化率还在降呢？因为家庭分裂导致家庭数多了，基数变了，虽然13亿人口没有变，但是家庭户数多了，所以住房私有化率下降了，基数大。家庭数变多了，将会增加更多市场需求，所以未来市场依然存在较多需求。

　　“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP

　　这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近5年，房地产发生了太多这样的故事。

　　记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到，在地王还没出世时，业主们和中介就开始议论起来，部分业主甚至决定暂停抛出手中房产。7月3日，该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王，部分业主开始上调房价，有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右。

　　但是，随意造地王，也有可能导致吃不了兜着走。

　　在地王频频出现的2010年，多宗地王传出退地的消息。2010年温州单价高达3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米，离7万元/平方米的预期目标相差甚远，但目前来看，由于温州房价仍在下降，这一地王能否全身而退是个大难题。

　　中国社科院此前的一份报告指出：“目前来看，房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

　　有分析人士指出，尽管有巨大的购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。

　　房地产牵动着中国经济的全局。信达证券地产分析师张冬峰曾告诉《中国经济周刊》：“这是一种比较危险的局面，所谓的‘三驾马车’，投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿？”

　　张冬峰还认为，中国目前的财富高度集中在40~55岁左右的一拨人手中，这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、20年之后，随着这部分人年龄渐长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能力将十分有限，届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入如同日本一样十余年的经济衰退。

　　全球最大的空头基金尼克斯掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯日前接受日本媒体采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。

　　查诺斯称，据其试算，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的这一比例为375%。中国政府试图控制泡沫，但并未见效，大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。

　　2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。

　　北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。

　　8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。

　　“从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。