楼市萧条程度不及2008年 今年将会继续下行

　　2011年中国楼市终于迎来年底总结。昨日，国家统计局发布了一系列宏观数据，其中《2011年全国房地产开发和销售情况》显示，2011年，全国房地产开发企业土地购置面积增速比上年回落22.6个百分点，土地成交价款下降1.9%。

　　业内专家表示，2011年“国房景气指数”破百，说明中国楼市整体市场比较萧条，不过仍然比2008年楼市好。受政策影响，2012年中国商品房销售面积和投资额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。

　　1.

　　房地产不会对经济平稳运行构成挑战

　　国家统计局1月17日发布的数据显示，2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点，其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。

　　同时，房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

　　值得注意的是，开发商购置土地的面积增速回落，购地金额则出现了下降。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

　　在发布会现场，有外国媒体提问，地方政府的债务问题、房价问题是否会是今年中国经济面临的最大风险。国家统计局局长马建堂表示，2012年中国经济确实面临外部和内部的挑战，但不管是地方平台不良债务还是房地产市场的变动，都不会对中国今年经济平稳运行构成多大的挑战。

　　2.

　　房地产仍然是中国经济的正推力

　　马建堂分析，中国中央政府的国债余额加上地方债务余额占GDP的比重43%左右，而公认的警戒线是60%，所以中国完全有能力通过各种方式来化解地方债务有可能带来的挑战和风险。关于房地产，中央政府的房地产调控应该说取得了明显的成效，主要体现在投机性、投资性的购房需求得到了有效的抑制，房地产价格尤其是一线城市、重点城市、大城市的房地产价格，无论是环比还是同比都出现了下降。

　　马建堂称，房地产的主要指标中，无论是房地产投资，还是房地产的销售面积和销售金额，都呈现2011年的增幅比2010年增幅有比较多的回落，这意味着宏观调控政策取得明显成效。“同时，尽管这些主要指标在回落，但依然是正增长，房地产投资2011年扣除价格因素，实际增长20%，商品房销售面积增长4.9%。这就是说，房地产调控一方面取得了成效，另外一方面依然对中国经济是一个正的推动的力量。”

　　3.

　　十数据显示去年楼市运行健康稳定

　　对于国家统计局最新发布的数据，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，从投资额和销售面积及销售额，施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的十项最核心中国楼市数据上看，2011年中国楼市运行和房产发展比较稳定和健康，未受到最严厉调控巨大冲击。

　　谢逸枫分析，从投资额和销售面积及销售额的三项数据上看，比上年增长27.9%和比上年增长4.9%及比上年增长12.1%，说明2011年中国楼市运行与2010年楼市相比较，不会太差。但是从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项数据上看，虽然保持一定小幅度增长，但是涨幅回落幅度不断下滑，说明房地产调控还是对中国房地产市场产生一定影响。

　　“特别是施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积的减少和资金来源的自有资金不断提高，在一定程度上说明开发商面临资金链紧张的局面。”谢逸枫说，这使得开发商必须通过裁员节省开支，延期纳税和延期交纳土地出让金及延期支付银行贷款本金等利息，延期支付工程承建商、材料供应商的款项和信托及基金债务到期的时间，停工停建和延长开工及拿地减少等办法，减少现金流的流出。甚至抛弃手上土地项目和在建项目及剥离房地产业务等降价跑量的方式，现金为王。

　　但谢逸枫也表示，2011年“国房景气指数”破百，说明中国楼市整体市场比较萧条，不过仍然比2008年楼市好。他预测，2012年中国商品房销售面积和投资额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。

　　“一方面是中央调控层面不会放松2011年房地产政策的调控。特别是行政强制手段的‘三限’政策和房产税及收紧货币政策，对2012年中国楼市的作用将直接体现在房价上，开发商依然面临房价下降的心理压力。”谢逸枫说，另一方面，2012年巨大的保障房数量达到1800万套开工量和500万套完工量对市场还具有一定的影响力。“中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施‘两条腿’走路的发展，2012年全国房地产开发景气指数还难有回暖的希望。”(记者 牛思远)

　　2007年-2011年全国商品房销售面积和销售额对比

　　年份 销售面积(平方米) 销售额(元)

　　2007年 7.62亿 29604亿

　　2008年 6.20亿 24071亿

　　2009年 9.37亿 43995亿

　　2010年 10.43亿 52500亿

　　2011年 10.99亿 59119亿