深圳房价再回落30% 回到2009年初水平

　　[提要]2012年深圳的房价，如果没有政策、环境等改变，将会在现有水平再回落30%，回到2009年4月份的水平，成交量将低位运行，每个月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世联地产[简介最新动态]预测，2012年楼市将触底，完成从萧条到复苏的过程。

　　日前，深圳中原和世联地产两大房地产中介代理商，不约而同的在同日召开新闻发布会，公布其对于2012年深圳楼市的预测。中原地产华南大深圳区董事总经理李耀智表示，2012年深圳的房价，如果没有政策、环境等改变，将会在现有水平再回落30%，回到2009年4月份的水平，成交量将低位运行，每个月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世联地产预测，2012年楼市将触底，完成从萧条到复苏的过程。

　　中原13个二手房片区房价跌幅超10%

　　李耀智昨日透露，最近深圳市场的情况比较特别，发展商已经做出比较大让利，但却不能实现一天卖完，“不是大家不想买，很多人都想买，但关键是他们怕买完以后还会跌，此外他们也没有名额”，所以2012年成交量还会持续萎缩。为什么是五千套呢？2011年第四季度基本上是观望变明朗状态，每个月一手加二手有五千套，因此今年全年平均大概是五千套左右。值得注意的是去年年初正是深圳中原首次开腔唱跌2011深圳楼市，当时李耀智表示深圳房价当年将跌15%，而事实上当年深圳楼市也如同中原预计的趋势发展，跌幅也接近中原对于2011深圳房价变动的统计结果。

　　深圳中原住宅部执行董事刘锦萍透露，2011年深圳二手房成交，一是年成交量同比腰斩，去年下半年低于2008年低谷；二是房价先扬后抑，下半年全线下跌，12月同比下跌4%。

　　去年下半年深圳的新房成交逆转，刘锦萍表示，从2006年以来，深圳商品住宅市场逐渐转变为以存量房交易为主，即以二手房成交为主，2009年二手房和新房的比例达到2.38，2010年比值拉高至3.68，即3.68套二手房成交，只有1套新房成交。而2011年下半年直接从上半年的2.8降至1以下，最近三个月二手房成交量已经低于新房。

　　此外，以188个二手房样本[最新消息价格户型点评]楼盘作为监测对象的中原领先指数显示2011年上半年六区房价均呈上涨态势，但涨幅逐月减少。去年5月部分区域开始下跌，6月份开始六区全线下跌，下跌幅度逐月扩大，到最后全市13个片区跌幅超10%。刘锦萍表示，相比年内最高点，去年12月份全市31个片区中有13个跌幅超10%，包括坂田、龙岗中心城、宝安中心区、盐田梅沙、沙头角、罗湖东门、莲塘、翠竹、福田保税区、白沙岭、南山前海、华侨城[最新消息价格户型点评]、后海。

　　世联租金回报率达到3%—5%即完成筑底

　　而接触开发商最多的房地产顾问服务公司世联地产也在当日给2012年定调，预计2012年楼市将完成萧条后再复苏的过程，“2012年上半年可能继续进入箫条期，很可能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，再然后走量反弹，再进入复苏期的上半段”，世联地产董事长陈劲松表示，面对市场压力，开发商已经改变定价策略，“以前开发商多用市场比较法定价，现在不再问竞争对手的价钱，而是问多少钱能够卖掉，这是市场在探底的一种表现。”

　　中原地产李耀智也赞同这一市场判断，“去年底，我们成交了五六套超过3000万元的房子，都是一次性付款，也都比市场价便宜25%左右，这说明高端住宅市场开始大幅降价求售，也说明楼市还在继续探底。”

　　“开发商将是楼市探底的主力军”，陈劲松表示，但此前还没有探底有多个原因制约，一是先期已售楼盘还未入伙，二是购房者的首付和利率还没有降下来，三是房地产开发企业还不够缺钱，四是地价还没有下来，而今年上半年楼市将探底。

　　2012年将是开发商存货之年，陈劲松表示，开发商应加快卖房的速度，而市场只要有成交量的反弹，筑底就算成功了。此外，陈劲松认为，当房产出租回报率与社会资产平均回报率接近的时候，楼市便完成了筑底，一般来说要到房产的租金回报率达到3%—5%。

　　世联地产认为，房地产行业在2012年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。