多楼盘恐将“裸售” 龙年纯新盘恭迎4成探房人

　　据年前一项调查显示，近期有买房打算的人只占调查总人数的11.73%，而看房价走势再做决定的有30.78%，没有任何购房打算的人达57.50%。由此可见，窥探新年楼市并有可能付诸行动的消费者不过四成而已，但据了解，2012年上半年就有51个纯新盘计划入市，供应超往年七成，在这种供需形势下房价加速下行似乎已不难预见。

　　压力之下降价必须权衡利弊

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，年末中央又一再表明2012年楼市调控不会放松，加深降价预期和购房人的抄底心态，购房人的集体观望将使得今年上半年楼市成交量仍难转暖，加剧开发企业资金的拮据程度，但今年上半年大量项目却不得不开盘。究其原因，一方面2009、2010两年供地高峰期过后，2011年北京出现了项目开工潮。据北京市统计局数据显示，2011年1月至11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平方米，比上年同期增长45.5%，开工量的加大意味着众多项目进入了开盘倒计时。另一方面2011年楼市成交清淡，令一些蓄客不够理想的新项目一再推迟上市，但拖至2012年后，开发商的资金压力已至高位，亟待销售回款缓解资金困境，已经不得不冒着市场风险强行开盘。

　　郭毅建议，在如此严峻的市场形势下市场将会重新洗牌，开发商一定要放平心态，旺市逐利润，淡市降风险，尽早降价，现金为王。唯有率先降价且价格直触购房者心理底线才有可能最大限度地吸引成交，从而回笼资金。如果在现阶段还抱有盲目乐观的心态，一旦因为企业现金流失控被迫断腕保平安，那么降价的幅度和降价后对销售究竟能够产生多大的促进效果都很难控制。

　　住宅郊区化现象今年明显提速

　　亚豪机构统计数据显示，2012上半年，北京计划入市的51个纯新盘(见右表)中位于五环以外的有40个项目，占上市新盘总数量的8成，位于六环以外的项目有19个，接近总量的四成，而2010年、2011年同期，地处六环以外的上市新盘个数均不足新盘总量的一成，北京的住宅郊区化现象在2012年明显提速。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，六环外新增供应激增，是城市外延式发展的必然结果，也与最近两三年交易土地的分布状况挂钩。增加远郊区域的商品房供应后，不仅可以满足本地购房意愿，也能吸引一些城市居民的养老型购房，令购房需求从城市回流。

　　2012年上半年，除远郊新盘上市增加外，一些近郊新城六环以外区域，以往没有商品房供应的新兴板块也将迎来纯新盘的集中放量，以大兴北臧村和昌平南邵镇最为典型，但由于这些新兴板块的土地均在市场高峰期摘得，地价成本偏高必然影响到房价，再加上新兴板块的配套不足、市场认可度低，销售竞争将更加惨烈，预计将会出现多个“裸售”楼盘。郭毅认为，如今北京各个新城区域的价格战已全面打响，基本是由相对成熟板块上的个别项目率先引爆的，诸如大兴黄村和昌平主城区，均出现了价格大幅回落的项目，相对于大兴北臧村、昌平南邵，这些成熟板块的各项配套都更齐全，项目定价也颇具竞争力，会对六环外新兴板块的新楼盘形成强大的价格、销售冲击。在如今的市场环境下，六环外高地价项目的获利能力显著下降甚至消失，资金紧张、销售愿望强烈的企业将不得不制订出更低的价格，引导价格加速下滑。记者 赵昀