重庆楼市理性回归 去年成交4063万平方米

　　昨日，市统计局发布数据显示，2011年全市商品住宅销售面积4063.42万平方米，同比增长1.9%。商品住宅仍为市场销售中的主导产品，但增速较低，较2009年回落39.3个百分点，较2010年回落3.8个百分点。研究机构认为，我市商品房销售市场理性回归，销售增幅继续放慢。

　　投资增速和建设速度放缓

　　市统计局数据显示，去年我市房地产开发企业完成投资2015.09亿元，同比增长24.4%，但较一季度回落19个百分点，较上半年回落10.6个百分点，较前三季度回落9.5个百分点，开发投资增速呈现出放缓的发展趋势，较近十年投资平均增速27.8%略低3.4个百分点。

　　在投资不断放缓的情况下，商品房的施工建设速度也在回落。去年，我市商品房施工面积20397.24万平方米，增长19%，较前三季度分别回落20.5、11.4和7.5个百分点。其中商品住宅施工面积15923.84万平方米，增长15.9%；商品住宅新开工面积5214.42万平方米，同比下降1.0%。

　　“在成交量下挫的情况下，投资增速放缓和建设速度回落是必然的事。”中原重庆地产副总经理何伟坚说。

　　商品房销售市场理性回归

　　数据显示，全市商品房年度销售面积自2009年突破4000万平方米大关以来，近两年均呈现出平稳小幅增长态势，2010年全市商品房销售面积4314.39万平方米，较上年增长7.8%，2011年实现销售面积4533.50万平方米，较上年增长5.1%。重庆商品房销售面积仍然保持增长势头，但增幅逐渐回落。

　　“连续两年增速均维持在个位数水平，且不断放缓的趋势表明，全市商品房销售市场更趋理性。”何伟坚认为，这得益于宏观政策的调控。“2009年和2010年的商品房市场除开刚性需求外，还有一部分游资，即炒房客和投资客，以及部分换房者，主要是小房换大房。去年，在调控政策下，游资进入房地产的门槛变高；同时，换房被视为购买第二套房，首付款提高，使得部分消费者改善住房的意愿降低。”何伟坚说。

　　保障房进入普惠民生阶段

　　2011年，国家下达重庆市保障性安居工程建设任务为开建50.62万套，截至2011年9月底，全市开建52.22万套，超额提前完成全年开工计划。

　　此外，去年我市公租房已组织了4次摇号配租，惠及11万户，30余万人配租成功。“由于我市保障性住房建设起步早、力度大、速度快，已进入普惠民生阶段。”中国指数研究院高级分析师郭雨明说。据了解，今年我市全年开建的保障性住房和棚户区改造住房将达到34.39万套。年内，将有13万套公租房交付入住。

　　研究人士认为，保障性住房的建设对商品房市场的影响不明显。何伟坚认为，首先，重庆的保障房建设周期是3~5年，短期影响未显现出来；其次，保障房影响的是包租公投资客，市场上一批包租公投资客专门买小户型商品房，租给中低端收入群体赚取租金，保障性住房出现后，包租公投资客将减少。

　　前瞻

　　今年销售增幅继续放慢

　　下半年促销力度或更大

　　中国指数研究员高级分析师郭雨明介绍，去年年末时，高层的一系列表态，将今年的房地产政策基本定调，均指出房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。“在调控政策不松动，以及重庆继续加大保障性住房建设的情况下，今年重庆商品房的销售增幅将继续放慢。”

　　对此，中原重庆地产副总经理何伟坚也认为，今年重庆的商品房市场或与去年“如出一辙”。“今年地产调控政策变数并不多。目前的消息是，存款准备基金率可能会下调一点，银行信贷会放松些，但真正能流入房产市场的将不多。年初，开发商仍然会跟去年一样选择观望，成交量增幅将不明显。到下半年，如果调控政策仍不松动，开发商就会认同‘残酷现实’，进行促销以回笼资金，成交量会有一个‘爆发式’的上扬。”何伟坚说。(见习记者 李华友)