西安改善型住房需求或升温

　　从2011年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果更逐步放大显现。在崭新的2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程。种种迹象表明，2012年房地产行业其发展的复杂性、交叠性较2011年有过之而无不及。在此形势下，开发企业转变开发模式，适时推出合适房源或可跑赢2012年楼市。

　　政策或微调

　　由“堵”向 “疏”转变

　　2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，涨幅逐步回落。从目前中央的一系列信号可以看出，2012年调控政策，尤其是限购政策仍将延续实施。此外，房产税开征城市范围有进一步放大趋势，限购等行政调控将逐步向此让度，房产税的开征将成为影响房地产市场发展的另外一项不确定因素。

　　2012年行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向 “疏”转变。据西安房地产信息网最新发布的《2012西安房地产市场预警报告》显示，目前西安市常住人口860万人，主城区人口378万人，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房。而过去10年间，西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。

　　调控持续

　　改善型需求渐成主体

　　据西安房地产信息网研究数据显示，2011年，70—90㎡、90—110㎡、110—130㎡户型是2011年的三大面积区间段，分别占20.1%、24.1%、17.6%。而与去年相比，2011年住宅面积结构呈现出的最大特征是，110平方米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平方米以上各面积区间段比例均呈现上扬态势。2011年住宅单套成交面积106平方米，较2009年及2010年已两年稳定于99平方米明显提升，置业“一步到位”趋势明显，同时对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。

　　2011年限价对于高端住宅物业尤其是别墅市场销售影响明显，2012年或将进一步加剧，市场结构重心将从投资性高档产品转为性价比更高的普通住宅。

　　开发模式

　　由粗放型向精细化转变

　　据了解，2012年，西安将继续加快推进保障性住房建设，保障性安居工程目标任务初步确定为10.4万套。其中新建廉租房7600套、经适房1.6万套、公租房2.8万套、限价商品房1.74万套(含旧房改造1万套)、棚户区(城中村)改造3.2万套，新增廉租房租金补贴3000户。在今年，随着这些保障性住房的批量上市，其在市场中发挥的作用必将对于开发企业的项目运作方式形成冲击，促使开发企业从依靠跑量的粗放型产业模式转变为更精细化的产业模式。

　　随着房企库存和资金压力的不断增大，房企传统的粗放式产业模式亟待转型。业内人士分析认为，此次房地产调控必然导致两个趋势，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场，二是普通住宅的去投资化。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资，房地产投资将告别“炒房”时代进入理性投资时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一说，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须重视这个问题，否则将面临淘汰的危险。他认为，房地产业亟待转型，应调整供应结构，转变开发建设模式，推进科技进步和技术创新，拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。（记者 周军）