房产限购政策，路往何方？

　　限购政策决定了今年房地产市场走向已成共识

　　房价一直就是社会关注度高的敏感话题，最近尤是。一系列纷纷扰扰的新闻事件，既有利好，也有利空，一时间让人有点莫衷一是。对于积聚舆论焦点的限购政策，决定了今年房地产市场走向，似乎成为一个社会共识。如果继续严格执行限购政策，房价大落似乎可以预期；如若限购政策松动，房价的大起恐怕无法避免。

　　大落大起之间，在关键而又敏感十字路口的限购政策到底将走向何方？是否在两条极端绝对的路中间有第三条路？舆论讨论最为热烈的限购政策退出、以及出台房产税来对冲其引发的房价报复性反弹，到底有无可能？房价会回落到什么程度？房地产和中国宏观经济又将如何相互作用？本报特约三位专家进行探讨。

　　政策解读

　　外界夸大了限购政策的影响

　　在探讨之前，让我们先简单回顾一下近期关于房价和限购政策一系列纷繁芜杂的新闻事件：

　　现象：有紧有松有升有降

　　国务院总理温家宝在1月底主持召开国务院第六次全体会议，强调巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资型需求的政策措施，促进房价合理回归。而就在大家还在讨论何为“合理回归”之时，中山楼市限价标准由此前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米。一边是中央要求继续严格执行，一边地方又“悄然”放松？

　　随后，央行明确表态，“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”也几乎是与此同时，安徽芜湖市9日公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优惠，但4天后这一政策被紧急叫停。

　　上周，广州一市区楼盘推出“9”字头特价楼，打破了胶着的观望情绪。一时间，社会舆论又指向楼价是否会持续探底，房地产市场是否面临崩盘？

　　上述表面看似矛盾但内在有着千丝万缕联系的新闻事件，背后有何深意？

　　专家：首次置业者是限购保护对象

　　曹建海认为，外界夸大了限购政策对房地产市场的影响。实际上，“限购并非不让买房，而是不让都买房”。而彭澎也认同这个观点，他表示，首次置业者一直都是政策保护的对象，而即使是有两套房的人要改善，还是可以“卖一买一”，此外大规模的保障房建设也能满足一些人群的居住需求。

　　秦虹也为限购政策“喊冤”，并对一些误读进行澄清。其一是有人说房地产调控误伤刚需。但限贷政策限购三套以上房，如果是已经有两套房的买家，不应被认作是刚需。其二则是全国政策一刀切的误读，全国600多个城市中只有40多个城市限购，说“一刀切”夸大了事实。再者，去年有很长时间首套房利率提高，但这是商业银行自主的行为，并不能代表政策的变化。从2010年“国十条”出台以来，国家实行差别化信贷政策、支持首套房家庭购房的政策从来没有改变过。

　　政策走向

　　成果需巩固 地方盼调整

　　对于限购政策的走向，三位专家的意见不尽相同，这也反映出社会对此政策的复杂心态和矛盾态度，尤其是中央和地方的意见差异。

　　中央政策核心为保护居住性需求

　　曹建海认为，限购政策的走势显然要看今年“两会”的讨论。但从目前的情况来看，投资拉动型经济增长和土地财政依赖，决定了地方政府都有意愿取消限购。社会上来自地方官员、房地产上下游行业、金融机构、投资机构和投资者等，要求放松调控的呼声此起彼伏。对此，曹建海态度很明确——限购政策对抑制房价和投资投机性需求是有明显效果的，目前也取得了一定的成效，但调控的基础依然不稳。在这个时候，应坚持调控不动摇。房价的非理性升高，对经济发展有伤害，经济结构也不能成功转型，同时会加剧社会的不公平。再加之土地财政使地方粗暴征地，引发了社会群体事件，影响社会和谐稳定。地方政策希望调整限购政策,“不可能被通过”。

　　秦虹的观点和曹建海类似，但角度不同。她表示，一系列的国家会议关于房地产政策的指引非常明确，核心为两点——房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而政策的方向则是控制投资和投机性需求，保护真正的居住性需求。目前，市场正在向着调控预期的方向变化，而政策的关键就是要巩固调控成果。

　　有意思的是，两位来自北京的专家学者对于限购政策的方向比较坚定，而广州的彭澎则明显不同。彭澎说，在限购城市中，北上广等一线城市执行严格，但一些二三线城市是比较宽松的。在新国八条中，有对限购城市房价控制目标的规定，但至今还没有中央部委对此进行审查。彭澎表示，“实际上现在限购政策已经不是那么严格了”。但未来，彭澎认为房价“大落”、“大起”的情况不太可能出现，而是会出现第三种情况，即“口头上坚持限购，但实际上放松”的“外紧内松”。

　　房价走势

　　增速下降，调整将继续

　　对于房地产市场的未来走势，曹建海认为房价1～2年内将呈“L”形轨迹回落，其支持因素一是调控房价已形成社会共识，正常货币政策下，房价仍可能出现大幅调整；二是信息系统建立和房产税推进，将根本抑制住房投机；三是保障房供给将在中长期发挥作用；四是未来宽松货币政策与人民币升值趋势不能并存。

　　秦虹认为，短期看市场的调整还会延续，中长期来看，中国所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在，城镇化还在进行，人们的消费结构升级远远没有结束。2011年调控下的住宅市场，房价开始逐步回归平衡，而且改变了单一上涨的格局。2012年的房地产增速会下降，行业的调整仍将继续。

　　房产税

　　房产税剑指投机性需求

　　未来房产税会逐步替代限购令，以对冲其带来的房价大幅反弹吗？

　　彭澎认为，房产税是国际惯例，也是大势所趋。在个人信息采集系统完善后，逐步推出房产税、限购政策退出是合理科学的。对目前在重庆和上海试点的房产税，他认为有几点做得不够，一是对多套房的购买没有约束；二是没有设房产空置税；三是没有对二手房交易环节增值部分的征税。在这几个方面完善后，可形成对投资及投机性需求的威慑和抑制。曹建海认为最重要是对“存量房征税”！

　　而和上述两位站在实操层面的论述不同，秦虹的看法更为宏观，她认为，无论是限购政策，还是根据国情出发，将来出台的房产税，针对的都是投资和投机性的需求，其目标是一致的。如果买家是真正的居住性需求，那政策对其没有影响；但如果是投机性需求，无论是现在的政策还是将来的政策，都会有影响。

　　产业风险

　　“去支柱化”促结构调整

　　有人提出，房地产业是2012年中国经济最大的风险。对此，曹建海分析，目前房地产占GDP的9%～11%左右，按国际惯例如果总量占GDP5%以上就属于支柱产业的惯例，房地产业无疑是中国经济的支柱产业。

　　目前宏观调控政策使房价回落，可能会影响到宏观经济，这也许就是“风险”所在。但“(即使是下降真的发生)，那这种下降也是一种好现象”。经济发展不能光看速度，还要看其质量。房地产业“去支柱化”，中国城市化的方式面临调整，政策会更加尊重市场真实需求，政府也将转型为公共服务。 记者 龙蕾