物业小区收费率60%至70%

　　眼下，正是小区物业费交费高峰。近日，记者经常接到物业公司或业主这方面的反映。记者就此进行了调查。调查发现，一些业主不交物业费的理由往往是“物业服务不好”。2月20日，市房产局物业处正面回应这一问题：物业服务好坏由业主大会“说了算”；业主应当依法履行交费义务。

　　铁西区保工街七路附近某花园小区物业公司负责人告诉记者，该小区建成于2002年，一直是铁西区比较高档的封闭式物业管理小区，该物业公司也是全市物业管理先进单位。本来每年11月底，业主就应该交纳物业费。可是，一些业主以房屋漏水、玻璃保温效果不好等为由，拒交物业费。

　　这个物业公司遇到的问题绝非个别现象。记者调查发现，一些业主以这样或那样的理由拒交物业费，已经成为一种普遍现象。即便是很多口碑很好的全国知名品牌物业公司管理的高档物业小区，收费率也就90%左右。而一些普通物业公司管理的小区，收费率通常在60%至70%左右。

　　“有些人认为，如果物业公司在服务中有哪些做得不到位，比如当业主提出房屋漏水之后，物业公司没有履行积极协调的义务，业主则可以拒交物业费相对抗，这叫业主‘对抗权’。其实，这种观点是没有法律依据的。”市房产局物业处负责人表示。

　　“业主应当依法履行交费义务。按时交纳物业费，既是法定的也是合同约定的业主义务。”市房产局物业处负责人表示，《物权法》第八十三条指出，拒付物业费等行为属损害他人合法权益的行为。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《高法司法解释》)第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。无论是前期物业管理期间，还是业主大会成立以后，个别业主或者少数业主(只要没有达到“双半数”业主同意)无权违背建设单位或业主大会的意志，无权不履行依法订立的物业服务合同，必须承担交纳物业费的义务。

　　据介绍，一般情况下，业主没有所谓的拒付物业费的“对抗权”。市房产局物业处负责人表示，从《高法司法解释》给出的解决物业服务纠纷的路径看，如果业主认为物业服务不到位，可以请求物业公司“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，如果物业公司拒不承担违约责任，业主可以申请人民法院支持，但是不能以拒付物业费相对抗。但也有一种情况属于例外，就是当物业公司乱收费时，业主是有权拒付物业费。《高法司法解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。(记者 彭跃东 实习记者 邱菊)