楼市步入深度“僵持”期 “降价补差”恐难成风

　　中新网杭州2月22日电 题：楼市步入深度“僵持”期 老业主盼“降价补差”恐难成风

　　记者 赵晔娇

　　国家统计局公布的数据显示，1月70个大中城市中，有48个城市的新建商品住宅价格环比下降。面对从严的国家调控，不少房地产商都打出“降价补差”的广告标语，也就是承诺，一旦房价下降即补给差价，差价额动辄有几十万。

　　不过，记者采访了学者、律师、业内人士，他们都认为，尽管差价颇大，对于刚刚购入房产的老业主来说，想“降价补差”并不现实。

　　用深度“僵持”四字现在的楼市并不为过。

　　自国家相关房产政策出台以来，全国房地产市场面临十年以来最困难的时刻，全国及杭州市各在售楼盘无一例外的加大优惠、降价促销。

　　同时，有媒体报道，中国存量房位居历史高位。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，二线城市库存增幅更为明显。截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从绝对值来看，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套。

　　为了盘活存量、回笼资金，降价甩卖成为不少房地产商共同的选择。这也让已经下单的老业主心生悔意，要求补还差价。

　　不过，记者采访了学者、律师、业内人士，他们都认为，房屋买卖系市场行为，有一定的风险，房屋降价系风险之一。本着契约精神，这不现实。

　　从事多年房产案件的浙江鑫家律师事务所律师杨艳军告诉记者，楼市有风险，从法律上面来讲，降价补差超出了合同的范围，老业主要打官司站不住脚。

　　“降价补差在法律上没有依据，除非在购房合同的补充条例中，双方特别增加了这一块内容。”杨艳军说。

　　汉嘉地产顾问总经理梅杰则认为，降价补差的情况，通常出现在老业主数量有限的楼盘。“楼盘卖的不好，开发商准备降价销售，老业主数量有限，差价赔的起。”

　　现实的情况是，在不少地方，降价补差还仅仅只是老业主的“一厢情愿”。

　　京杭大运河杭州段，位于大桥西板块的楼盘——华美达阅城，在上个周末就有老业主到售楼处反应情况，要求“降价补差”。

　　在这之前，华盛达阅城宣布，目前在售的213套房源，均价降为12500元/平米，这相当于2008年时的房价。

　　针对老业主的团结，杭州华盛达房地产开发有限公司做出了一定的让步，在《致华盛达•阅城业主的公告》中，承诺给予在2011年8月14日开盘后至2012年2 月16日期间签订《商品买卖合同》，并且已全额收到《商品房买卖合同》约定房屋总价全额款项的业主，每户赠送一个地下停车位。

　　位于杭州下沙的龙湖艳澜山，二期高层以均价13000元/平方米的价格“低开”。该楼盘之前在售80-120平方米的高层公寓，均价17000-18000元/平方米。本次降价，对之前业主造成一定冲击。对于老业主补偿的问题，有知情人士透露“已经补了车位和精装给我们”。

　　不过，还是有一些成功补还差价的个例。

　　去年11月初，位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%。对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一个房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。

　　“目前的情况是，补偿不会像老业主要求的那么多，多数是给个车位，或者送些面积之类的暗补。”中国指数研究院杭州研究总监曹旭东说。

　　汉嘉地产顾问总经理梅杰同时说，还有一种所谓的“补偿方式”，就是在新开楼盘前，开发商知会老业主，若自己或者亲朋好友愿意再购买一套，会有优惠。“这种补偿是建立在重新购买的基础上的。”

　　不过，对于还处于观望中的购房者来说，承诺“降价补差”还是最强有力的“攻心术”。

　　位于浙江金华的茂新四季尊域和世通香墅同时推出“一价到底，涨了归您，跌了补您”、“上涨不变，跌价补偿”的营销活动，承诺在交房前3个月，如果同质房源价格下降，公司就会按照约定补偿差额；位于合肥的百汇城市广场，也与客户签订《保值协议》，承诺若价格下降将给客户补差价或按原价的120%回购。

　　据统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，已经有包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、青岛、成都等10余个大中城市的20余楼盘先后将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的“升级版”，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾升华认为：这是一种营销手段，常规的降价促销已经无法刺激购房者的神经，对降价没有之前那么敏感，购房者普遍存在买涨不买跌的心态。

　　“‘无理由退房’、‘降价补差’主要是打消购房者房价不断下降的顾虑。”贾升华也特别提醒，开发商的口头承诺不算，必须要明确写在购房合同中。

　　记者了解到，目前购房者的心态是：出手，有房价下降资产缩水的风险；观望，有市场回暖房价反弹的担忧。显然，对未来房价走势的不确定，正在成为让众多消费者左右为难、裹足观望的最主要因素。

　　目前，除了中央的总的定调，已有不少部委重申要促进房价合理回归。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林称，调控成果可谓“来之不易”，调控政策不会也不能放松。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽21日提到，要坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松。最高法也在近日发文称促进房地产宏观调控等等。(完)