政策集中轰炸 地产股反弹时机未到量价拐点临近

　　新“国八条”超预期的出台以及房产税试点的通过，改变了市场观望等待的心态。从具体措施来看，本次调控中货币、财税、行政手段多管齐下势必会令投资者预期发生逆转，我们预计，一季度地产销售将再度步入低迷状态；如果出现持续两个季度左右的滞销，则地产价格将会出现明显的下行态势。在前几次调控累积效应和流动性助推效应边际递减的影响下，一季度地产投资和销售拐点进一步确立；板块机会方面，我们认为目前参与反弹还为时尚早。

　　政策集中“轰炸”

　　地产或量缩价跌

　　从新“国八条”的具体内容来看，有别于前几次调控措施的主要有以下四点。第一，政府首次把房价调控目标作为重要的判断标准，并将其纳入地方问责机制。第二，个人购房不足五年转让的将按销售收入征收营业税。第三，贷款购买第二套住房的，首付比例提高至60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。第四，限购政策进一步明晰统一，并将在全国主要城市进行推广执行。

　　在公布的八条措施中，最有力也是最直接的手段应是房价调控目标的制定公布以及相关税收政策的执行。从房价调控的目标来看，目前政府调控的基调已经从遏制房价过快上涨转移到引导房价步入合理范围上，可以预见，如果相关政策严格执行，房价合理的调整应该能够实现。我们认为，各地政府房价调控目标的制定将更多根据本地的具体情况，采取积极引导和市场促进的方式而非简单直接的行政调控，预计2011年全国房价同比整体会出现10%左右的回调。

　　同时，二手房营业税按销售收入征收、个人住房信息系统的完善，以及重庆、上海房产税的试行等诸多税收政策将会进一步打击市场投机行为。至于高房价区域，高档楼盘和持有物业较多者将承担很高的税费，从而令其投资决策发生变化。对于首付比例和利率的提高，我们认为其边际效用有限。自去年4.15进行调控以来，房地产已经基本丧失了投资杠杆的效应。从草根调研的情况看，一次性付清和高比例首付的购房者已占相当比例，我们更看重的是利率上浮后的累积效应，在加息周期中，利率的不断上浮会加大投资者和开发商的财务成本，从而引发市场相应的调整。

　　三因素主导楼市方向

　　新出台的“国八条”不仅继承了以往调控严厉的基调，而且在具体措施和惩罚机制上也更加明确，在引导市场方面提出了更有效的措施，最后其效果还需要时间来检验。27日晚间上海及重庆房产税试点的通过，更令地产愁云密布。需要注意的是，在通胀上行的经济周期内，高通胀对资产价格和楼市的影响相对较为明显。如果CPI、PPI继续保持高位，并引发货币政策的持续收紧，房地产将面临着更为迅速的调整。从实际利率与地产销售、价格的走势可以看出，在加息周期中期，地产销售和价格不仅出现了下跌，而且对新开工、购置土地等投资行为也产生了很强的抑制作用。而对比去年12月的数据，虽然销售、新开工、购置等单月数据都创下了天量水平，但排除季节因素外，投资下行、资金收紧、销售放缓的趋势已经确立，在政策和通胀的共同影响下，这种向下的态势将更为明显。

　　不同于“国十条”、“国四条”，我们认为，在当前经济环境和更有效调控措施的影响下，国八条对市场的影响可能不需要过长的市场消化期，在流动性助推楼市上涨行情基本结束、公众预期发生改变的情况下，坚定的调控手段应该能达到预期的效果。我们预计，全年地产投资增速可能保持在25%左右，销售增速为-10%，住房销售价格指数出现10%左右的跌幅，去年四季度以来的楼市疯狂将回归理性。

　　地产股仍需谨慎对待

　　虽然地产股受制于政策影响一直在底部徘徊，其估值无论从横向还是纵向比都处于绝对优势，但低估值并没有被市场资金看好，在本次调控措施出台后，有市场人士认为利空基本出尽，地产股头上的达摩克利斯之剑可以取下了。但我们认为，地产股目前仍未到最佳的投资时机，虽然拐点已经出现，但楼市交易的底部还未达成，预计销售出现持续低迷、土地出现大面积流拍的时候才是出现楼市真正的心理底位，提醒投资者需密切关注通胀的形势，如果能较好的把握通胀高点，则把握地产股低点的概率较大。

　　具体到板块方面，我们认为二三线地产股要比龙头地产股的反弹弹性更大。回顾近一个月来地产股的走势，龙头地产股整体涨幅达2.01%，而二三线地产股跌幅达6.12%，板块内部分化的情况更为明显。尤其是城投类地产股，跌幅更为明显，在政策调控之后，二三线地产股受到的影响相对要小些，且在近来的反弹中，二三线地产股都处于落后态势。因此，如果板块出现投资机会，这些股票的反弹动力更大。□中证证券研究中心 张泰欣