业内人士称楼市调控难让热钱弃房炒股

　　住房问题一直是国人最关心的问题，房地产业在中国也是一个地位特殊的支柱行业。近期，监管部门开始了对楼市的严厉调控，楼市未来路径成为关注焦点。是房价高了，还是钱毛了？调控是首先起到降低房价的作用，还是会延缓开发商拿地？保障房建立何种机制才能真正保证“居者有其屋”？针对以上热点问题，记者日前采访了上海华东师范大学房地产系主任华伟博士。

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　　土地招拍挂制度待完善

　　深圳特区报：房地产是不是暴利行业？这个问题谈了十几年，群众认为“有暴利”，但房产企业却声称利润薄。为何有这种巨大反差？

　　华伟：高房价实质是高地价，而高地价和地方政府的“土地财政”关系密切，这一点毋用赘述。近几年，金融市场流动性过剩很突出，各大银行放贷总量惊人。在通胀预期之下，大家都把房产作为最可靠的资金保值手段，导致需求很旺，海量的货币同时去追逐有限的商品，房价怎么能不高？是钱不值钱了，还是房价高了，这个问题可以好好想一想。

　　实际上，和一些垄断行业相比，现在的房地产算不上暴利行业。目前，国内已在政策上全面实行了六类及以上用地的“招挂拍”政策，地产业已从整体上告别暴利，土地出让价格本身就高，地产业已回归到了资金密集行业这一特点。根据政策规定，一则自有资金为二成至三成，“四证”齐全方可向银行申请贷款。即使贷到，财务杠杆也降到3倍左右，实际情况是，房地产找信托融资的要求都比这要高。现在，在这个行业年回报20%以下且符合贷款条件的项目，还不一定拿得到信托。

　　有一点不容忽视，商品房生产和供给的周期比较长，房地产开发的成本本身就高。开发商从拿地到开工，需要经过多重审批，链条较长，寻租空间也大，无形中提高了成本。而税务新规则明确规定，项目毛利超过30%的部分，要按累进最高60%的比例征收土地增值税，然后再交所得税。所以说，房地产行业就算有暴利，相当一部分也变成了税收。

　　深圳特区报：“招拍挂”的确会降低行业利润。但是，有人在抱怨这个制度有漏洞，一是“价高者得”导致“地王”频频出现，拉高房价；一是一些地方政府又通过暗箱操作，让关系户“价低者得”。

　　华伟：“招挂拍”大幅度提高开发商进入市场的资金门槛，再加上历年来商业银行对开发贷款的紧缩，财务杠杆比率大幅下降，该政策对市场健康发展起到了重要作用。客观上讲，宏观上“招挂拍”政策势在必行，而具体执行中却往往出现问题。在政策制订上缺乏一个全国性的根本性的指导原则，哪类土地该拍、该挂、该招，缺少配套细则。由此，造成实践中地方政府、相关部门、具体项目的解释口径“天马行空”，再加上缺乏有效监督，于是，“招拍挂”除了“价高者得”的原则被遵守外，其他规则可以说是形同虚设。

　　出台“招挂拍”政策实施细则是当务之急。比如对所开发物业定位于投资客为主要销售对象的中高端物业，必须完全施行价高者得的拍卖模式。对改善型需求为主要定位的开发用地，则视市场冷热来决定出售方式。对于普通商品房、限价商品房或经济适用房则必须多设具体技术指标再定向“招挂拍”，综合指标选择给哪一家地产商，而非单一价格指标。打个比方，当前“招拍挂”最大的问题，是让狼和羊公平地进入市场，缺乏门槛，从而结果必然是羊被狼吃掉，必须是羊有羊圈，狼有狼窝。只有把各类土地的供应分门别类，针对不同的客群有效区分开，才能最大限度地确保最初的政策目的得以实现。