住房消费 理性回归正当时

　　近年来，一些人的住房消费观念在市场总体过热的背景下出现扭曲，量力而行的观念不足，超前消费一步到位观念流行，互相攀比炫富耀贵经常可见。中央提出，坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。“居者有其屋”并不意味着每个人都要买房，应该树立适度、合理、科学的住房消费观，先租后买、先旧后新、先小后大，逐步实现安居梦想。

　　嘉宾

　　●专家学者：张泓铭

　　(上海社会科学院城市与房地产研究中心主任)

　　●行业人士：华国强

　　(北京千万家经纪公司总经理)

　　●普通购房者：刘杰

　　(北京某股份制企业员工)

　　鼓励先租后买 买房租房两相宜

　　目前，在一些欧美国家，自有住房的比例是60%左右，其余人通过租赁解决住房问题。而在我国，自有住房的比例远高于此。一项对多家中介机构的调查显示，租售比这一国际通行的数据，在中国很少被购房人参考。以北京为例，根据中大恒基市场部公布的数据，2010年上半年北京二手房平均租售比达到了1：402，越过了1：300的国际警戒线。尽管租售比出现如此大的背离，购房人仍然乐此不疲地进场。

　　根据搜狐焦点网最新的网上调查，大部分人认为租房没有“家”的感觉，买房的心情迫切。有88.63%的北京人宁可借钱买房也不愿意租房住，广州为87.5%，深圳为77.59%，上海为88.62%，拥有房产的确是中国人根深蒂固的观念。

　　而在英国，2008年至2009年有近32%的家庭靠租房解决居住问题。日本的一项最新调查显示，东京有90%左右的人结婚时选择租房。欧美国家的年轻人开始工作时，也不会把买房作为近期目标。美国年轻白领的住房消费一般为月收入的15%左右，很少有人在住房消费上超出收入的20%。

　　刘杰：在2008年买房之前，我租住在北京五环外回龙观的一个小区内，两居，加上各种杂费每月将近2500元。与高房价比，租房肯定划算一些。可是，要知道租房住并不是长久之计，而且租房的问题也不少。涨价、搬家，双方的权利在很多时候都得不到有效保障。租价也没有规范，缺乏指导。

　　华国强：在没有条件买房时应倡导先租后买。但现在，我们尚缺少一个成熟的租赁市场。所以，应该加快建立一个租买并重的房地产消费市场，使消费者量力而行，租买两相宜。此外，出台补贴、奖励等鼓励性政策，也是解决高租价问题、推动民众租房的有效措施。在德国，政府就对居民采取租房补贴制，因此德国人对买房并不热衷。

　　张泓铭：一个理性、健康、成熟的住房消费市场应该是由廉租房、普通租赁房、二手房、新增商品房共同组成的，呈现出一种梯级消费的结构状态。对年轻人来说，要树立自住其力的观念，不能超前消费，更不能做“啃老”买房一族。对政府而言，应着手合理疏导消费需求，出台租房法规，规范租房中介和价格，建立一个租买并重的房地产消费市场，使消费者可以根据自己的实际情况量力而行。

　　摒弃贪大求阔 倡导经济适用

　　自1998年以来，我国坚持住宅市场化的改革方向，推动了城镇住宅建设的快速发展，住房短缺问题基本解决。但是，在由住房短缺向住房条件改善的转变过程中，出现了超前消费与过度浪费的现象。专家称，我们应该从国情大局出发，形成适度消费、梯度消费、量力而行、逐步实现的购房观念。

　　搜房网去年推出的《2010年重庆春季购房消费调查问卷》显示，购房时渴望一步到位的年轻人为数不少。在另一项同类调查中，在接受调查的群体中首次置业者超过一半，达到了58.76%，超过40%的市民首选90平方米以上的大户型，其中选择150平方米以上的大户型也占了一定的比例，选择50平方米以下小户型的不足15%。

　　在新加坡，政府统一建设政府组屋供应给广大居民，并坚持小户型和低房价。为保证大多数居民买得起组屋，新加坡政府认为不宜过多地扩大户型，每套85—99平方米的户型居多。日本则在户型上坚持小而实用的理念，着重发展50—80平方米的中小户型。在日本，一户高收入的家庭住80、90平方米的房子，也是很普遍的。

　　华国强：在中国房地产市场日渐成熟的情况下，住宅供应能力不断增强，那种“选个好房子，一步到位”的住房消费观念亟须改变。只想“一步到位”很可能把自己“套牢”。

　　张泓铭：住房消费要提倡节制适度的观念，一是住房的占地面积要有所控制，二是住房的建筑面积要有所控制。即便是经济发展了，民众收入提高了，也要提倡节制适度的住房消费。不过，对于奢华型住房消费，应该设置较高的奢华成本，如一定的税金、费用、租金、信贷、利息成本，以补偿社会因奢华型住房消费而形成的外部成本。其实，在住房消费上体现水平提高的方面有许多，住房的占地面积和建筑面积是一个重要的方面，不能一味求大求奢。

　　华国强：2006年5月，国务院出台的相关政策对住房开始有了“90/70”(新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%)的限制。国家政策的意图不仅是在调整供给的比例、控制不断上涨的房价，更是在引导人们置业“梯度消费”。从市场供需看，中小户型房由于总价较低，早已成为房产市场的紧俏货。而“90平方米”的限制令一经下达，便迅速掀起了一股“小户型”热潮，本已旺销的北京四环内的小户型房屋更跻身为消费者的焦点。部分拆迁居民、单身白领，以及即将结婚的人们也由此意识到，可以从小户型二手房开始。

　　张泓铭：要实现住房消费的节制适度，除了宣传引导之外，还需要行政规则的硬约束，包括住房生产规则的硬约束，比如限制面积、套数等。更要有经济手段的硬约束，如税金、费用、租金、信贷、利息等的约束，拟议中的物业税应该是最有效的工具之一。

　　量力而行 梯度消费

　　现在一部分年轻人存有“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”等观念，购房群体呈现明显的“低龄化”、“超前化”、“啃老化”趋势。一份题为《北京市二手房贷分析》的报告指出，2010年楼市新政后，北京全款购房比例激增53.98%，创下三年来新高。与此同时，购房者还贷压力也日益增大。报告对北京二手房市场购房人的年龄结构进行分析发现，近年来，北京购房人的年龄呈逐年下降趋势。报告显示，当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于一些发达国家和地区。

　　搜狐焦点网一项最新网上调查显示，北京有84.49%的人认为目前靠父母的钱买房是普遍现象，在天津，这一比例高达85.71%，南京和成都的数字为85%和73.6%。武汉某网站一项有12000余名网友参与的网络调查显示，“80后”买房一族中，76%的人在不同程度地“啃老”，56.96%的首付来自父母赞助。调查还显示，10.13%的“80后”买房后，首付和月供均要父母赞助才吃得消。而8.86%的人承认，房子就是父母买的，自己没出一分钱。仅有24.05%的人，买房完全靠自己。

　　相对而言，美国房地产市场发展已经较为成熟，不少市民家庭一辈子搬六七次家，其梯度消费的大致过程是：参加工作后先租房，结婚时买小一点的房；收入稳定或改善了，再一步步购买舒适一些的住房；退休后，再卖掉房子以换取养老保险。

　　刘杰：我是从小房子过渡到大房子的。2008年，我和爱人用20万元首付在北京市昌平区买了一套50平方米的房子。老人从老家搬来后，小房子明显不够用。今年，我们把原来的房子卖了，再加上自己的积蓄，在海淀区买了一套100平方米左右的二手房，贷了一部分款。压力有一些，但是还在承受范围之内。

　　张泓铭：我国的文化传统中，历来就有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产作为家庭中最大的一项资产，对人们影响根深蒂固。对大多数普通民众而言，购房的目的是满足其民生需要，因此在他们眼中，房子往往代表了幸福指数，而且，房子除了居住之外还附带着太多的社会价值，比如落户、子女上学等，买房也成居民投资渠道中为数不多的选择之一。这些观念在一定程度上助长了非理性消费行为。

　　华国强：根深蒂固的“一劳永逸”消费观念，是我国高达80%背着房贷的人情绪焦虑的根源。“房奴”本身就是不理性消费的产物。提前消费不仅给个人生活戴上了经济枷锁，而且当提前消费成了一种普遍的社会现象，还会影响到整个住房市场的健康，增加供需矛盾。供需矛盾的增长再反过来推动房价的上涨，而背负房价上涨苦果的还是民众。我们每个人一生中,根据年龄的不同,会处于不同的人生阶段：单身—新婚置业者—升级置业者。在人生的不同阶段，我们生活的重心会有所不同，对房屋的需求往往也因此而产生变化。买什么样的房子,首先应从我们所处的人生阶段需求来定。随着人们生活水平的日益提高及消费欲望、消费层次的攀升，由租到买、从旧到新、卖小买大、逐步换代升级，将会逐步成为购房置业的大趋势。(记者 杨亮)