商业地产重上“快车道” 供应过剩风险增加

　　在住宅市场因调控而波动起伏之际，沉寂已久的商业地产去年以来迅速升温：成交显著增加，租金大幅增长，空置率明显回落，一些二、三线城市也纷纷兴建“CBD”(中央商务区)、金融区、超高层酒店和办公楼宇。业内人士分析，商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

　　据新华社上海1月16日电 统计部门的数据显示，去年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。

　　商业地产重上“快车道”

　　租金上涨是商业地产市场回暖的表征。仲量联行的数据显示，去年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元／平方米／天。其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元／平方米／天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历去年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元／平方米／天。

　　另一家知名物业服务机构高纬环球的数据显示，去年上海商业地产市场一共有22个整栋物业交易，总成交金额达360亿元，为2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲级写字楼空置率已经下降至7%，这是近20年来的最低水平；租金则较2009年同期上涨22.8%，并超过了2008年金融危机之前的峰值。

　　2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。

　　调控下地产商转向

　　2010年，万科的住宅销售额首次突破1000亿元，但它同时改变了多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，当年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元。

　　“如果住宅市场一直这么好，为何要去做商业地产？”高纬环球中国区董事总经理张良军说，“这说明一些房地产企业已经在为未来的市场变局作准备。”

　　业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，虽然长远依然看好，但短期内的风险和不确定因素正逐渐累积。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

　　另一个因素是：不少城市产业结构调整加快、服务经济显著增强，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长。这在日本、韩国等国也均有先例。近年来，国内一线城市服务经济在GDP中的比例均已过半，部分二线城市服务经济比例也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入“黄金周期”。

　　警惕“超前发展”风险

　　仲量联行上海分行董事总经理顾东尼说，金融危机对中国商业地产的影响已基本结束，随着城市化、经济结构调整等进程的加快，内地商业地产将迎来长期、快速的发展。

　　但一哄而上、过于超前的发展无疑将带来风险重重。比如，“金融中心”是近年来不少城市在转型过程中提出的新定位。据不完全统计，国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心”“区域性金融中心”等。作为金融中心最直观的形象之一，超高层的办公楼、酒店在不少城市纷纷“落地”；一些城市商业地产的规划、建设量成倍增长。实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。

　　张良军说，有些城市规划建设1000万平方米商业地产，办公楼的比例即使仅占其中的1／2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市CBD全部甲级办公楼的存量规模；以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。