2011青岛置业投资新动向 买房要考虑“风险”

　　新年伊始，人们会问，今年该不该买房，风险有多大。当前买房，许多人是自住与投资两种需求二位一体，手头的钱放到哪类房子上更好呢，是普遍住宅、别墅、商铺、写字楼还是其它什么物业类型？是在市北、李沧、四方还是到近郊去置业？ 2011年，充满变数的青岛楼市，也呈现出新的投资置业动向。

　　买房要考虑“风险”

　　年初了，许多购房者最想知道的是今年房价涨还是跌。其实，就算是房地产专业人士，对一年中的房价走势也很难说准。过去十多年，中国房价虽然“涨”字当头，但涨法真是一年一个样，让你猜不透。

　　比如2007年底，唱起了“拐点论”，涨了十多年的房价，几近神话，习惯了上涨，相信下跌的人不是主流，但2008年还真就跌给你看。

　　到了2008年年底，主流的想法是按上世纪90年代的经验，市场低迷期要五年才会复苏，但谁知在刺激政策推动下，2009年来了一个空前大涨。

　　2009年底，理性的分析者预测需求已过度透支，2010年买房的人不会太多，但谁承想，青岛2010年的成交量超越2009年。而市场也不是一路平坦，第二季度在调控政策的作用下，还有一个波折。

　　所以说，楼市一年一个模样，说不清，要购房真是走一步看一步。近期，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立警示说，我们似乎在重蹈日本的覆辙，由汇率升值引起的诸如资产价格泡沫的威胁离我们越来越近。当然，事到如今，再去讨论如何防范泡沫经济已经没有什么意义，对于投资者和开发商而言，现在应该关注的是如何在泡沫经济退潮的时候不被“裸泳”。

　　言下之意，楼市泡沫已事实存在。所以，不要紧盯着别人买房赚钱，要将可能存在的风险提前充分考虑，买一个价格相比较而言不那么虚高，比较“抗跌”的房子。

　　自住置业向北再向北

　　无论你接受不接受，青岛的房价万元线还是一路向北直奔。四方、李沧曾经是难兄难弟，价格实惠，刚性客户最集中。 2010年，四方终于把李沧甩在了后面，万科、中海这些企业的项目开盘价让四方尝到了城市中心的感觉，动辄起价14000元／平方米，甚至更高，而且还开盘售罄，让人啧啧称奇。不只是四方东部，西部的联城海岸锦城售价也轻松上到每平方米万元线。

　　如果认定四方的价格高得让自己不能承受，那只有北上，到李沧。李沧的房价现在每平方米八九千元是正常水平。今年的开盘高峰至少要等到四五月份，到那时，究竟什么价还难讲。

　　高房价已经让许多市区人选择了城阳置业，城阳西部的卓越蔚蓝群岛、南部的香邑漫步，去年都是市区客户置业的热点楼盘。

　　退一步海阔天空，向北走，近郊有国内、本土一流的开发商，有青岛最好的房子，最重要的是有着让人能够亲近的价格。无论接受不接受，自住购房向北走是大势所趋。

　　户型面积会越来越小从2007年出台“90／70”政策，户型面积就被强制缩小，为的是房子更“亲民”，让购房者在单价高的情况下还能买得起总价低一些的房子。如今，房价更高了，而户型面积确实普遍变小。根据青岛新闻网的跟踪统计，2010年青岛住宅成交中，60平方米-90平方米的成交量为34443套，占总成交的45.5%,中小户型唱主角。

　　从去年以来，在辽阳路与金水路之间，青岛市区主流购房人群集中的区域，除了万科蓝山、绿城御园组团等少数定位高端的项目以大户型为主，多数项目的主力产品面积都是60-90平方米。造成这种现象有两个推动力，一个是购房者向房价低头，一个是开发商向需求看齐。

　　在城市中心，房价高涨，一套八九十平方米的房子总价要在百万元左右，刚需如何吃得消。在浮山新区，就算是60平方米的小户型，总价也要七八十万元，所以在市区针对经济实力不强的刚性需求开发楼盘，唯一的途径就是缩小户型面积。市场变化激发产品的创新，海尔地产已提出“小户大家”的设计理念，力推城区小户型产品，据称2011年会有这一理念的产品在青岛推出。

　　掘金城市综合体

　　作为一个复合地产产品类型，青岛的城市综合体在2011年会更有看头。在新的一年，证大大拇指广场、鹏利南华商业广场等几个综合体项目都有望面世。

　　从2008年CBD万达广场推向市场以来，青岛投资者对城市综合体已不再陌生。通过投资城市综合体中的酒店式公寓、住宅或是商铺，投资客能从后期商业的成功运营带来的房地产增值中分到一杯羹。

　　调控政策频出，个人投资住宅受到抑制，投资商业地产物业成为新选择，大型城市综合体中一般包括酒店式公寓、写字楼、商铺等多种商业物业，能提供一站式的消费和商务需求，实现聚集效应。为快速回笼资金，开发商会将城市综合体中一部分商业物业拆分销售，投资者购买城市综合体中的酒店式公寓、商铺等，借机大树底下好乘凉，达到理想的投资收益。 2010年，李沧区伟东乐客城、宝龙城市广场都销售业绩可观，成功的范例鼓舞了后来者的投资热情。

　　目前进入青岛的万达、证大、华润、宝龙等国内知名的商业地产开发商，都有异地成功运营城市综合体的商业模式及商业资源，它们的城市综合体已成为国内房地产开发中的典范之作。以青岛“证大大拇指广场”为例，将在青岛开发首个地标性城市核心商业项目，它将艺术融入地产，为大众提供“一站购物、一家休闲、一天逛街”的综合性体验式城市复合生活广场。

　　西海岸走近市区

　　2011年，一桥一隧将竣工，天堑变通衢，从距离上西海岸将走近市区。西海岸是被持续看好的潜力股，桥隧开通也是青岛被炒的最久的地产概念。如今开发区的海景房已大踏步跨越万元线，其真实价格是已被提前透支还是有潜力等待爆发，谜底将在今年揭晓。

　　环顾青岛，位于西海岸的开发区、胶南是青岛投资型置业最为集中的区域，投资比例高，入住率相对低，所以过去几年对上述区域有着“泡沫”的担忧。今年桥隧开通，西海岸可以享受到市区的城市配套，会吸引更多的自住型人群，置业人群的结构将趋向于合理。

　　据了解，该区域的外地投资者其实也并非盲目投资，多数人都是在青岛居住1年以上。因此，他们买房都是建立在对项目高度了解的基础上。有业内人士称，“这部分人群都高度冷静，高度专业，与想象中的盲目投资不是一回事，当下市场上的投资客非常成熟理性。 ”(记者 张则涛）