上海房企开局六大筹码 谁能异军突起

　　从“虎虎生威”到“兔飞猛进”，在全年调控步步紧逼和通胀预期不断升温的双重博弈中，申城楼市迎来新的一年。

　　在经历完跌宕起伏的2010年，房企中的地产一哥抑或是上海新丁又将以何种面貌，何种姿态去面对今年依旧严峻的调控气氛？有钱，有地，有人；紧接着再抢钱、抢地、抢人，谁能异军突起备受关注？哪种营销模式能吸引眼球？且看《新民楼市》盘点的沪上房企开局6大筹码。

　　钱

　　资金紧而不差

　　-2010年，绿地在上海完成近200亿元的销售业绩

　　-万科、恒盛、大华紧随其后，位列销售榜前茅

　　没有2009年的资金充裕，但是2010年7、8月和12月的两波行情也着实拯救了开发商的资金链，2011年无论是卖还是捂，开发商兜里的资金还不算捉襟见肘。

　　据中国指数研究院数据信息中心统计，2010年绿地集团，在上海以将近200亿元的销售业绩、同比涨幅20%，交出了一份完美的成绩单，第四季度，企业新推如新里米兰公寓等多个全新楼盘，销售发力，整个四季度的销售业绩占到全年的45%。事实上，目前房地产开发项目遍及全国23个省43个城市的绿地集团全年实现业务经营收入超过1250亿元，同比增长71%。

　　与绿地同样位列第一梯队的上海万科去年首次突破百亿，以认购金额103亿，签约82亿的辉煌战绩一举超越保利与大华，在上海排名第二。

　　值得注意的是，保利地产仅依靠一个项目保利叶上海拉动其在上海整体的销售业绩，而保利叶上海的兄弟项目保利叶语在年底才推出，尽管创造了当月就将近售罄的佳绩，但对企业全年的销售未能产生较大贡献；随着保利顾村板块项目的去化，未来企业的营销重点将逐渐转移至浦江镇的新项目开发与销售之中。金地集团的全年业绩是依靠下半年新开盘的金地天御拉动的，其四季度的销售占到全年销售的57%。但随着金地天御房源的推出、加上即将开盘的宝山项目金地艺境，以及10月拿的南汇航头地块的开工建设，相信2011年企业的销售将有一番作为。

　　业内人士表示：通过2010年全年调整，房地产行业集中度随市场资源再度整合而进一步提升，除了大型房企强者恒强外，更多更具成长型企业在2010年收获颇丰后也正在崛起壮大，如恒盛、长甲等。

　　盘

　　不少企业多盘同开

　　-金地携去年天字系列，同全新产品系共同亮相

　　-招商、中海、长甲等企业均有多个项目推出新房源

　　“今年宝华任务非常充实又繁重。”宝华集团副总裁杨健骄傲之余深感责任重大。根据杨健的介绍：春节之后，宝华旗下城市系列最后一个顶尖产品宝华·栎庭即将在入市，随之而来也将拉开盛世系列的序幕。位于宝山月浦的盛世花园和北岸郡庭也将于上半年推出市场，加上金山朱泾的盛世铂翠以及外高桥、浦江镇和外省市、境外项目累计达十余个。

　　与此类似的还有金地集团，根据金地公司相关负责人介绍，今年金地延续去年天字系列，继天御后，具备更多户型创新的天境项目也即将亮相，此外，金地旗下的另一个全新产品系，褐石系列的首创产品金地·艺境也会在今年与市民见面，“因为现在很难再拿到100万方的格林系大盘，20万平米的规模可能性比较大。另外褐石是美国中产阶级的代表，我们更关注大部分客户的需求。而我们新拿的航头地块也是褐石系。”上述人士如是表示。

　　而去年新品并不多的上海万科2011年将有十余个项目同期开发并推向市场，涉及浦东、宝山、闵行、青浦多个区域，产品涵盖首次置业型公寓、改善型公寓别墅、高端住宅等全产品系。在产品品质和服务方面，全产品系都较前期有进一步的提升。同时，将有一批亮点会自11年初开始逐步推出。例如，在高端市场上，我们将和国际顶尖设计师合作

　　推出一些颠覆传统高端住宅的作品；在一些万科前期尚未涉足的但快速发展的高成长片区，公司也将推出一些新项目。

　　此外，绿地、金地、招商、中海、九龙仓、华润、新城、长甲……等企业均有多个项目在2011年同时推出新房源，其中不乏全新项目亮相。“今年的上海楼市将是一个新品竞妍，百花齐放的舞台。”上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功预判到：“相信2011年开发商的产品研发队伍中不同梯队间差距会进一步拉大，而同一梯队内竞争也会加剧，毕竟地产玩的不仅仅是资本游戏。”

　　地

　　圈地大户加快开发

　　-上海土地全年成交2504.92万平方米，同比增加26.26%

　　-旭辉集团以4幅纯住宅地块在去年土地市场尤为注目

　　新政虽严，但纵观去年一年土地市场依旧十分活跃。据中国指数研究院数据信息中心土地库统计，2010年，上海土地供应总量为2940.19万平方米，同比增加19.33%；全年成交2504.92万平方米，同比增加26.26%。其中，住宅用地的供应量与成交量同比分别上涨15.28%、59.67%，成交涨幅明显高于供应。价格方面，住宅用地的全年溢价率达79.74%，尽管较2009年有所回落，但仍然处于历史高位，个别月份如1月、2月、6月、10月的溢价水平高于100%，除了受到住宅市场销售回暖的影响之外，优质地块的激烈竞争也是造成高溢价的主要原因。

　　“有钱自然要跑马圈地。”中国指数研究院数据信息中心分析师苗琴感叹道：“由于大多实力房企的销售业绩较为理想，一定程度上为其拿地提供了有力的资金保障；此外，新政强调增加有效供应，土地供应量的增加为开发商选择地块提供了广阔的选择空间；面对未来越来越紧缺的商品住宅用地供应，为企业未来开发做好相应的土地储备也是明智之举。”

　　具体到这些拿地大户上，一马当先的绿地集团全年在上海共拿地7幅，土地总面积55.46万平方米，成为在上海拿地量最大的企业。同时绿地在全国其他城市的拿地毫不手软，全年共席卷全国(除上海)61幅地块，企业加大全国布局的战略步伐显露无疑。

　　而旭辉集团在2010年上海土地市场表现的尤为引人注目，4幅纯住宅地块，最低溢价87%。出于“2+X”战略，旭辉在2010年加大了其在上海、北京的项目布局。此外，根据企业的战略定位偏向于做高端产品，这4幅住宅用地，容积率皆不到2，预计未来将建成中高端的项目。

　　与此类似的，万科集团2010年在上海共拿地3幅，溢价率均在100%以上，而从这3幅地块容积率均不到1.5(最低0.8)来看，万科在产品线上加大了在上海别墅项目的布局。

　　而保利地产在上海拿地2幅，皆位于浦江镇。这意味着随着企业在宝山顾村的保利叶上海、保利叶语的销售成熟，浦江镇将成为保利今后营销的重点。