业内：房价飙涨源于货币超发 政策需要战略思考(2)

　　为什么是房地产？

　　首先，要达到大规模吸收流动性的战略目标，这个“分洪区”的容量必须足够大。纵观国内外所有的市场——我们可以到境外购买资产，可以扩大资本市场——但没有一个比得上房地产市场。实际上，过去十年，特别是过去五年，以大规模和低风险为特征的房地产市场，一直在起着这样的作用。

　　1993年，中国固投增长高达61.8%，当年GDP超过13%，CPI为14.7%。由于大规模的货币供给(1994达到30.4%)和宏观调控导致的需求减少(1994年固投增速减少一半)，溢出的流动性导致了1994年CPI高达24.1%。随后，亚洲金融风暴和强力政策调控，使得固投增速在1999年下滑至5.1%历史低位。1998年启动的大规模房改，直接导致了三年的通货紧缩。

　　2003年以后，固定资产投资增速再次回到20%以上，达到27.7%，GDP增幅也再次接近10%，达到9.1%。但这一次并没有出现大规模的通货膨胀。一个重要的原因，就是1998年房改效应显现，资产价值迅速膨胀，大规模地吸收了新增的货币。

　　2007年，新增人民币3.6万亿，房地产贷款1.13万亿；2008年新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿。加上逐年升高的首付，和带动的其他产业，房地产吸收资金的能力已无任何产业可替代。可以想象，一旦房地产吸收流动性的功能消失，势必在其他市场形成巨大的货币洪峰。

　　除了规模大外，要达到吸收流动性的战略目标，这个“分洪区”的相对“水位”还必须足够的低。换句话说，房地产相对于其他市场，还必须有较高的收益率。否则，涨价的压力会首先传导到其他更高收益率的商品，房地产也就无法起到抑制其他物价上涨的功能。而目前的房地产市场恰巧具有这样的特征。

　　根据经济学人李迅雷去年底的一项分析，截至2010年8月，中国M2的规模约是十年前的5.5倍，年平均增长率超过18%。如果把M2增速作为衡量社会财富增幅的基准水平，过去十年，黄金、石油等资本品的涨幅都输于M2，跑赢M2的唯有中国最大的资本品——房地产。

　　因此，无论从规模角度还是收益率角度，将房地产作为吸收流动性的战略“分洪区”都是一个最佳选择。

　　有管理的房价上涨

　　理解房地产在国家宏观经济战略中的地位后，我们就可以知道，不顾一切打压房价的做法，未必符合更大的国家利益。即使在房地产局部战场打赢了控制房价的战役，也无助于解决整个国家流动性过剩的战略问题。更危险的是，房地产局部战役的胜利，恰恰可能成为实现战略目标的障碍——从房地产挤出的流动性，可能导致整个经济决堤，造成与国家宏观的战役目标背道而驰的后果。

　　对于整个经济而言，如果通货膨胀不可避免，我们就要控制物价增长的方向和过程。1998年的房改，大规模地吸收了1993年释放的流动性，不仅迅速抑制了通胀压力，成功实现“软着陆”，还为随后十年经济大跨越赢得了足够的政策空间。今天，我们同样可能通过类似的办法，以扩大“纳洪区”或“灌溉区”的办法，增加对货币的市场需求。通过改革，大规模释放沉淀的资产，通过需求增加，对冲“超发”的货币。

　　首先，应当在切断银行与商品房市场联系的同时，放开对商品住宅价格的控制。避免打压房价导致香港式的房地产市场崩盘。这一政策的目标，主要在于稳住已经进入房地产的流动性，并为高收入者自有资金提供一个“池子”，避免其涌入其他市场。但由于切断了大规模的住宅融资，商品房吸收新增流动性的功能会大幅萎缩。

　　因此，需要转向新的住宅供给模式——再次启动大规模“房改”：一方面，将住房以外没有进入市场的其他国有资产(比如，国有企事业单位自用办公房屋、已经退出生产的工业用地等)市场化；另一方面，就是通过“二次房改”，将商业银行从商品房市场退出的流动性，大规模引导到低成本住宅的建设之中。具体方法是，将1998年仅限于原有城市居民的“房改”，扩大到包括农民工在内的所有没有城市住宅新增居民。将住宅以成本价限定供给新进入城市的居民，符合一定条件后(比如一定年限后)，允许这类住宅进入市场。

　　这一模式中，与现有保障房体系最大的差别，就是“房改”后的住宅必须可以进入市场。如果没有这一条，就不会有“房改价”上到“市场价”的“升值效应”，就无法像1998年房改那样，起到如通货紧缩一样的吸收流动性的经济效果。居民的财产，也就不可能在通货膨胀的过程中保值、增值。而不能保值，乃是现在的保障房租多购少的重要原因。也正是这个原因，使得地方政府无法通过市场融资，造成地方财政沉淀大量资金。结果必然是，地方政府缺乏动力，建设规模无法扩大。

　　“商品性保障房”的金融效果

　　“房改”模式的保障房，还可以有效缓解通货膨胀对低收入居民的掠夺效应，增加居民应对物价上涨的承受力。前面讲过，通货膨胀不会平均影响每一个居民。其本质上是对财富的再分配过程——负债的获益，储蓄的受损。拥有资产较少的低收入居民在这个过程中受损最大。

　　低价建设住宅提供给低收入阶层，然后允许其进入市场，这个差额，就是在分配居民的财产性收入。由于通过“先租后售”办法拥有财产，相当于间接从银行获得融资，低收入居民就有可能从通货膨胀中受损的债权人，变为获益的债务人。

　　特别重要的是，保障房一旦可以进入市场，就可以像一个微型银行那样，跨越生命周期，配置劳动力的资产。

　　如同任何一项资产，劳动力也会随着年龄的增长而“折旧”。如果一个人在其价值最高的生命周期获得不动产，就可以将其劳动“储存”起来，对冲年龄增长带来的“贬值”。当劳动力市场价值耗尽，退出市场后，不动产的价值达到峰值。通过反抵押等方式，将其“储存”在住宅里的价值提取出来。此时，住宅就可以成为类似养老储蓄或社会保险的作用，只不过，这种保险不会像现在西方政府的社会保险那样，给未来的政府带来巨额债务。

　　在社会保障系统不发达的发展中国家，住宅的“储蓄”功能极为重要，它可以将劳动力转化为资产，从而使个人的财富脱离对劳动力价值的依赖，减少劳动力老化导致的社会负担，避免由于劳动力耗尽后陷入贫困。

　　不动产升值，源自于政府公共服务的改善。政府财政越强大，服务得越好，不动产升值就越快。这就是为什么在“土地财政”条件下，不动产拥有超常的保值功能，从而引发大量投资性需求。显然，商品化的保障房所具有的将劳动力资本化的功能，是目前已有廉租房和公租房为主的非商品化的住宅所没有的，更是农村住宅所没有的。

　　需要指出的是，财产税可以减少公共服务带来的财富转移，抑制投资性需求。但它同时也可以削弱住宅的储蓄功能。财产税越高，住宅的“储蓄”功能就越差。一旦住宅升值减去财产税后的收益率低于银行利率，住宅就不再具有任何“储蓄”能力，买房就不如租房。